Şeçili Fon Türlerine Yönelik Para Girişleri Üzerine
Burada yer alan bilgiler kişisel görüşüm olup, kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir.
Bu blogdaki popüler yayınlar
Doğan Holding dün akşam yaptığı KAP açıklaması ile Trump Tower (Ofis kısmı) ve AVM'yi iştiraki Orta Anadolu Otomotiv (İlke Turistik Yatırımlar altında, İlke Tur. firmasında sermaye artışı beklenmeli) şirketi yoluyla ilişkili kişi olan Ortadoğu Otomotiv firmasından 850 Milyon TL'ye satın almıştır. İlk izlenim olarak kimileri işlemin çok ucuza gerçekleştiği ve uzun dönemde bir değer yaratma potansiyeli olduğunu dile getirmektedir. Ben ise bu yazıda işlemin olumsuz taraflarından bahsedeceğim. Öncelikle işlemin neden göreceli olarak diğer GYO firmalarının değerlemelerine göre ucuz olduğunu açıklamam yerinde olacaktır. Alınan varlıklara en yakın değerlememiz için faydalı olacak varlık Nurol Tower'dır. Nurol GYO tarafından 2017 yılsonu bilançosu dipnotlarında sunulan verilere göre m2'ye düşen veriler sunulmuştur. Nurol Tower 2017 değerleme raporunda ise ofislerin değerlemesi için emsal satılık ofislerden biri de Trump Tower'da bulunmaktadır. Alınması planlanan ofis...
Bugüne kadar 'İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları' performansının farklı farklı firmalar tarafından analiz etmemizi verimsizleştirecek şekilde sunulmasına yönelik analizlerim oldu. Analizlerimde açıkladığım ve değerleme yapma hususunda yanıltıcı olduklarını düşündüğüm sunum şekilleri değişen zaman dilimlerinde düzeltilmiştir. Not: Yanıltıcı olduklarını düşünsem de, kurallara aykırı olduklarını düşünmemekteyim. 2020 yıl sonu finansal tablolarının açıklanması ile karşıma 'İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akış' performanslarını olduğundan daha iyi gösterdiğini düşündüğüm iki yeni sunum şekli çıkmıştır. Bugün sizler ile hem analiz yapmamızı zorlaştıran iki örneği, hem de önceden değiştirilmesinde fayda gördüğüm sunum şeklinin düzeltilmiş halini paylaşacağım. Önden belirtmeliyim ki, bugün inceleyeceğim üç firma da ya çok iyi firmalardır ya da sağlam temellere doğru son hız yol almaktadır. Kısacası, sunum seçimleri bu firmaların değerli firmalar olduğu gerçeğini yatırımcı...
Bugünkü yapacağım NEF firma analizi, önceki firmaya yönelik yapmış olduğum analizin devamı niteliğindedir. 28 Ağustos 2018 tarihli analizimde firma sıkıntılarının kaynağı olarak iki hususa dikkatinizi çekmiştim. 'Gayrimenkul ve inşaat firmalarının bir proje bitmeden başka bir projeye başlaması ve projeleri birbirini finanse edecek şekilde (minimal özkaynak ile) devam ettirmeye çalışan sektör yapısı Nef içinde geçerli duruyor. 2016 yılında herhangi bir sıkıntı yok gözükürken firma elinde bulunan arsalara ek başka arsalar için ciddi ön ödemeler yapmıştır. Para ucuzken ve ekonomi iyi durumundayken birbirini besleyen bu sistem aldatıcı güvenilirlik yaratmış olsa da sistem konuta olan talebe oldukça muhtaçtır.' 'Nef'i Torunlar ve İŞ GYO gibi diğer gayrimenkul firmalarından ayıran ve negatif olan en büyük özelliğinin kira geliri elde ettiği gayrimenkullerinin azlığıdır. Bu negatif durum konut yap-sat tarafında yaşanan durgunluğun şokunu azaltacak gelirlerin olmayışı...
Şehir hastaneleri ile alakalı ilk yazımın devamı niteliğinde olan bu yazımda, yüklenici firmaların bizlere şehir hastaneleri yatırımları ile alakalı sundukları finansal veriler üzerine odaklanacağım. Firmaları incelerken dikkat etmemiz gerekli asıl husus, nihai teklif dönemi yapmayı taahhüt ettikleri yatırımlar sonucu kamu ile anlaştıkları ilk kullanım ve hizmet bedelleridir. İlk belirlenen toplam kira bedelleri (sunulan hizmetlerin farklılığına göre firmadan firmaya değişiklik gösteriyor) izleyen dönemlerde oluşacak yeni toplam kira bedellerine farklı formüller yolu ile hesaplanan baz noktaları olacaktır. İncelemem daha şeffaf ve fazla bilgiye ulaşılabilir olması sebebiyle Rönesans Holding ve YDA İnşaat firmaları üzerine olacaktır. Üç tane şehir hastanesi yatırımı olan Akfen Holding'in de finansal verilerine ulaşmak mümkün olsa da, yatırımların Akfen İnşaat'ın diğer projeleri ile beraber sunulmasından ötürü şeffaf değildir. İlk olarak finansal verilerin şeffaflığı k...
İş GYO ve Nef firmaları ile başladığımız gayrimenkul sektörü incelememize, son yıllarda yapmış olduğu yatırımlar ve projelerle adını sıklıkla duyduğumuz Torunlar GYO'nun dahil edilmesi, sektörün yaşadığı güncel sıkıntıları anlamamıza yardımcı olacaktır. Bahsi geçen üç firmanın iş yapış ve gelir kompozisyonu farklı olsa da ortak temel sıkıntılarının satışların durma noktasına geldiği dönemde yüksek borçluluk, elde kalan stok ve proje geliştirilmesi beklenen, nakit olmayan arsalar olduğunu söyleyebiliriz. Torunlar GYO'yu bahsi geçen diğer iki firmadan ayıran en önemli özellik ağırlıklı AVM'lerden elde ettiği kira gelirleridir. Belitilen kira gelirleri brüt değil, net gelirlerdir. Net kira gelirlerinin içeriği aşağıda sunulmuştur: Kiraların yaklaşık %70'i Dolar, %30'u Euro ile elde edilmektedir. Bu sebeple, kiralama işlemlerinin, bir ay gibi kısa bir sürede TL'ye döndürülmesi durumunun Torunlar GYO'yu olumsuz etkileme ihtimali söz konusudur. Belir...
Bugün sizlerle Yaşar Holding ve garantör iştiraklerinin yaşayabileceği sıkıntıları ve neden en mantıklı ve, şahsi görüşüm, tek yolun Holding'in 2020 yılına kadar birçok maddi duran varlık veya iş kolu satması gerektiğinden bahsedeceğim. Holding'in 2018 2.Ç performansı ve zayıf nakit pozisyonu ile alakalı detaylı analiz . Holding'in özetle 226 Milyon Euro'luk borcuna karşılık azami 100 Milyon TL'lik nakit pozisyonu çok zayıftır. 2020 Mayıs ayı yaklaştıkça yatırımcıların borcun garantör firmalar tarafından üstlenilmesi ihtimalini arttırdığını düşünmek yanlış olmaz. Garantör firma 2018 2.Ç özkaynakları ve borcu ödemeleri durumunda performanslarında oluşacak tahribat ihtimali: Swap işlemi ile 226 Milyon Euro'ya dönüştürülen borcun garantör firmalara düşen TRY kısmı ile alternatif bir özkaynak rakamına ulaşmamızda fayda var. Garantör firma ödemelerinin Yaşar Holding tarafından tazmini öngörülse de bahsi geçen firmaların yeni borç almaları için bankaların v...
Vakıf GYO nereden de aklına geldi diyebilirsiniz; ancak sosyal medya üzerinden değerli bir takipçimin yakın zamanda firmanın yaptığı işlemler sonucu ilginç detayların ortaya çıkabileceği tavsiyesi üzerine firmayı üstünkörü de olsa incelemek sektör firmaları arasında değerleme farklılıkları açısından faydalı bilgiler ortaya çıkardı. Firmanın yakın dönemde iki işlemi mevcuttur. Bunlar İstanbul Finans Merkezi A bloğunun belli kısmını Vakıfbank'a 300 Milyon TL'ye satılması ve Emlak Konut mülkiyetinde, Tahincioğlu tarafından yapılan Nidapark Küçükyalı projesinde 102 adet ofis nitelikli bağımsız bölümünün yaklaşık 221 Milyon TL+KDV'ye gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanması işlemidir. İşin öncelikle muhasebe kuralları çerçevesinde kaydedilebilecek kar kısmı mevcuttur. Yapılan değerlemelerin mantıklı olup olmadığı bir yana firma, satın alma işlemi için yaklaşık 261 Milyon TL değer koyulan 102 bağımsız ofisi 221 Milyon TL'ye satın alarak 40 Milyon TL değerleme fark...
Bu yazı firma ile alakalı birinci ve ikinci yazımın devamı niteliğindedir. Firmanın kira potansiyeli Tuzla Operasyon'da elde edilen başarılı performansın ve İş Kuleleri 3'te yaşanan yavaş da olsa toparlanmanın katkısıyla geçmiş seneleri yakalayacağı benziyor. Mevcut kira geliri elde edilen gayrimenkullerden Ege Perla AVM ve Ankara İş Merkezi'nde ileride yaşanacak iyileşmeler firmayı olumlu etkileyecektir. Ankara İş Merkezi özelinde BDDK'nin binayı boşaltması ve binanın eski olması sebebiyle İş GYO, bina yenilemesine Eylül sonuna kadar 26.8 Milyon TL sermaye yatırımı gerçekleştirmiştir. Ekonomide yaşanan yavaşlama ve Ankara ofis stoklarında yaşanan artıştan ötürü bina kira performansında yaşanacak iyileşme için acele edilmemelidir. Zamanla İş Kule 3'ün İş Kule 2'ye yaklaşması beklenebilir. Firmanın 2017 yıl sonuna göre net finansal borcu artmıştır; ancak firma yönetiminin yıl sonuna göre yaptığı en doğru hareket Dolar borcun hepsini tahmini 3,81 ...
Firmaları analiz ederken finansal tablolarda sunulan verilerin ne kadarının 'Ana Ortaklığa Ait', ne kadarının ise 'Kontrol Gücü Olmayan Paylar' kısmına aktarıldığını bilanço ve gelir-gider tablosu için görebilmekteyiz. Gelir-gider tablosunda bahsi geçen kırılımın net kar seviyesinde sınırlandırılıp örneğin esas faaliyet karları kısmında sunulmamasının eksik olduğunu düşünsem de, nakit akış tablosunda kırılım herhangi bir şekilde yapılmamaktadır. Bu durum bana göre sağlıklı değerleme yapılması önünde çok büyük bir engeldir. Nakit akış tablosunda kırılımın yapılmamasının yaratabileceği sıkıntıları ise sizlere Anadolu Efes finansal tabloları üzerinden aktaracağım. Başlamadan önce 'Ana Ortaklığa Ait' ve 'Kontrol Gücü Olmayan Paylar' ayrımına neden ihtiyaç duyulduğuna kısaca değinmeliyim. Finansal tablolarına baktığımız firmaların tam konsolide ettiği ve aynı zamanda %100'den farklı sahiplik oranları olduğu iştiraklerinin sahiplik oranları ile %100 oranı...
selamlar, üstat. vaktiniz olursa yine şirket analizi veya çıkar çatışmasına sebep olacaksa yalnızca teorik değerleme üzerine yazılar harika olurdu. bir de twitter üzerinden sormaya çekiniyorum twitter handle'ınızda bir geri sayım var sanırım (en on -11 deydi) onun da anlamı varsa açıklarsanız önemli bir merakı gidermiş olursunuz =) saygılarımla
YanıtlaSil