Seçili Gayrimenkul Projeleri Üzerinden Bankalar ve Gayrimenkul Yatırım Fonları

İşten eve dönüş yolumda her gün yaptığım alışkanlıklardan biri piyasa kapanışı sonrası KAP'a yapılan açıklamalara göz atmaktır. Çoğu kişinin belki pek de önem vermediği, genelde haftalık yayınlanan SPK bülteni benim dikkat ettiğim açıklamalardan biridir. Yatırım aracı başvuruları veya da yapılan işlemler sebebiyle bireyler veya da aracı kurumlara verilen cezaların yanında bültenin sonunda kurulması için başvurulan yatırım fonları çok önemli bilgiler içermektedir.

Son dönemlerde kurulması için başvurulan yatırım fonları türünün içerisinde 'Gayrimenkul Yatırım Fonları'nın oranı, özellikle 2019 yılı başlangıcından itibaren, ciddi olarak artmıştır. Hükümetimizin bankalarda bulunan gayrimenkul ve enerji sektörlerine verilen ve ödeme sıkıntısı yaşayan kredilerin fonlar aracılığı ile bilanço dışına taşıma girişimi de göz önünde bulundurulduğunda bahsedilecek olan yatırım fonlarını yakından takip etmek çok önemlidir. 

Şu an aktif 45 tane Gayrimenkul Yatırım Fonu vardır. Bahsi geçen tipte veya da diğer fonları takip edebilmeniz KAP sitesine girdikten sonra yukarıda fonlar kısmına baktığınızda mümkün olacaktır. 

Not: Niye Girişim Sermayesi Fonları paylaşılmamaktadır? O ayrı bir soru. 

Bahsedeceğim örneklerden önce, en en önemli gayrimenkul yatırım fonu 2019 yılı Mayıs ayı başında kurulan 'ZİRAAT PORTFÖY YÖNETİMİ A.Ş. MARKALI GAYRİMENKUL YATIRIM FONU'dur. Herhangi bir dönemsel fon finansal raporlarının paylaşılacağı beklentimin olmadığını belirterek, önümüzdeki dönemlerde fon işlem yapmaya başladıkça hangi projelerin fona gireceğini finansal raporları paylaşılması durumunda takip edebileceğiz.

Benim bu yazıda odaklanacağım Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ve projeler ise aşağıda sunulmuştur. 

Önceliğim, Albaraka Portföy Yönetimi GYF ve Mükafat Portföy Yönetimi GYF üzerinden Metropol İstanbul projesidir. Albaraka Portföy Yönetimi'nin Metropol isimli ayrı bir fonu olsa da odaklanacağımız yatırım fonu Dükkan GYF'dir. Mükafat Portföy için ise sunulan fondur.

Yukarıda detayları sunulan proje GAP İnşaat tarafından yapılmıştır. GAP İnşaat, bahsedeceğimiz Mükafat Portföy Yönetimi şirketi (Aktif Yatırım Bankası üzerinden) ile aynı çatı firma altındadır.

Sunulacak olan veriler öncesi projenin 1,500 adet üniteden oluştuğunu yeniden not düşmeliyiz.

Mükafat PY Ataşehir Metropol GYF'nin finansal tablolarına KAP'tan ulaşabilirsiniz. Finansal tablo dipnotlarında sonuna kadar giderseniz fonun 2018 yıl sonunda 43 adet İstanbul Finans Merkezi'nde olduğu anlaşılan taşınmazı bulunduğunu görebilirsiniz.

   

Fonun toplam 316 taşınmazının geri kalan 273 adedi ise Metropol projesindedir.

Not: Sunulan verilerin binle çarpılmasına gerek yoktur.

2018 Ekim ayı sonunda kurulan fonun elinde bulunan taşınmazlardan herhangi bir kira geliri elde etmediği anlaşılmaktadır. Fona alınan taşınmazların sahibi Aktif Yatırım Bankası olmadığı tahmin edilmektedir. Sebebi Aktif Yatırım Bankası dipnotlarında herhangi bir fona yönelik bilgi olmamasıdır.

Ancak yine de ilişkili kuruluşlar arası, GAP İnşaat'tan Mükafat Portföy altında kurulan bir fona, boş olduğu anlaşılan taşınmazların alış-verişi sağlıklı bir durum değildir.

Metropol İstanbul projesinde GYF üzerinden yatırımı olan bir diğer kuruluş ise Albaraka Türk Bankası'dır. Direkt bankanın yatırımı olduğunu belirtmemin sebebi taşınmazların alındığı GYF'ler Albaraka Türk Bankası'nın bilançosunda konsolide edilmesindendir.

2018 yılı içerisinde taşınmazlardan 2,1 Milyon TL kira geliri elde edildiğini belirtmeliyim; ancak projeler arası dağılımı bilemiyoruz. Ayrıca fonun taşınmazlarını azaltmaya çalıştığı veya da azalttığı görülmektedir. İşin ilginç kısmı Albaraka Türk Katılım Bankası ile Mükafat Portföy Yönetimi Dükkan GYF'nin aynı ünitelere sahip olmasıdır. Ortak sahiplik düzeni mevcut olabilir.

Albaraka Türk Katılım Bankası yukarıda bahsedilen GYF yatırımlarını bilançosunda yatırım amaçlı gayrimenkuller altında yansıtmaktadır.

Albaraka Türk Katılım Bankası'nın 2016 yıl sonunda herhangi bir yatırım amaçlı gayrimenkulü olmadığını not düşmeliyim.

Bankaların verdikleri kredilere karşı aldıkları teminatlar sebebiyle kendilerine geçtiği yüksek ihtimal olan gayrimenkulleri yalnızca yatırım amaçlı gayrimenkul verilerinden takip etmemeliyiz.

Albaraka Türk Katılım Bankası örneğinden devam edersek, aşağıda sunulan veriler de yakından takip edilmelidir.

Herhangi bir gayrimenkul yatırım fonuna, en azından henüz, aktarılmadığından ötürü sunulan verilerin hangi projelere ait olduğunu bilemiyoruz; ancak bankaların gayrimenkul havuzuna dönme durumu 2018 yılında ciddi olarak hızlanmıştır.

1500 adet üniteli Metropol İstanbul gibi büyük ölçekli ve önümüzdeki yılların Finans Merkezi olacak bir bölgede olan bir projenin verilerini görebildiğimiz en az 273 tane ünitesi, kira geliri elde etmez bir durumda gayrimenkul yatırım fonları altındadır.

Bir diğer odaklanacağım proje ise Quasar İstanbul'dur.

Resim https://www.orge.com.tr/portfolio_page/quasar/ adresinden alınmıştır.

Not: Kulelerden birinde Fairmont Oteli bulunduğu anlaşılmaktadır. 

İş Bankası, İş Portföy firması üzerinden Quasar İstanbul projesi için yukarıda sunulan üç gayrimenkul yatırım fonunu kurmuştur. Beni kurulan fonlar ile İş Bankası arasında doğrudan bir ilişkinin olduğuna inandıran ve incelemeye yönlendiren, kurulan, katılım fonu dışı, iki fonun içerisine ödeme ayni olarak yapılmasındandır.

Bunun üzerine İş Bankası konsolide bilançosuna baktığımda Quasar GYF'sine aktarılan gayrimenkullerin diğer finansal varlıklar altında izlendiğini karşımıza çıkmaktadır.

Albaraka Türk Katılım Bankası'nın finansal tablolarında takip edilmesi gerekli verilerin yanında biz, yatırımcılar, aynı zamanda diğer finansal varlıklar verilerini de yakından izlemeliyiz. Hatırlatmalıyım ki, Türk Telekom için kurulan LYY özel amaçlı firmasına verilen krediler de kredilerden diğer finansal varlık verilerine çekilmiştir.

Diğer bankaları bu detayda inceledim diyemem; ancak İş Bankası ve Albaraka Türk Katılım Bankası'nda karşımıza çıkan artan oranda teminat olarak alınan taşınmazların banka bilançolarına geçmesi diğer bankalarda da beklenmelidir. Gösterilmiyor veya da halen krediler verileri altında taşınıyor olmaları altta yatan sıkıntıları yok etmemektedir.

Artan oranda teminat olarak verilen taşınmazların bankalarda birikme riski ne açıdan önemlidir? Temel olarak bankaların likidite pozisyonlarını bozarak kredi verebilme kabiliyetlerini kötüleştirmektedir. Ana işleri olan kredilerden elde edilen faiz gelirlerinin yerini gayrimenkullerin alması bankalar için hiç de sağlıklı değildir. Unutulmamalıdır ki, bankalar yüksek kaldıraç ile iş yapan kuruluşlardır.

İlave olarak günümüzde bolca kullanılan ve yararları olduğu kadar zararlarının da olduğuna inandığım finansal uygulamalar konusunda uyarıda bulunmalıyım.

Önceden de belirttim sizlere. Finansal kuruluşlar ile alakalı çok iddialı değilimdir. Bu yazılanları da bu bilgi ışığında değerlendirin lütfen. Ancak şunu biliyorum. Bankalar için uygulamalarda en çok dikkat edilen verilerden biri kredi/mevduat oranıdır.

Albaraka Türk

Kredilerden yukarıda belirtilen aktarım işlemleri yapılması ile kredi/mevduat (veya katılım fonu) oranında yaşanan bir iyileşme, aslında iyi bir iyileşme değildir. Banka bilançosunu bozan bir iyileşmedir (yeniden hata yapabilmemi dikkate alınız).

Sonuç olarak önümüzdeki dönemlerde artan oranda Gayrimenkul Yatırım Fonları'ndan bahsedeceğiz gibi duruyor. Yatırımcıların SPK bültenlerini yakından takip ederek değerli bilgiler elde edebileceğini düşünüyorum. Bahsi geçen iki banka ellerinde bulunan veya da geçen gayrimenkulleri dipnot açıklamaları ile beraber bizlere sunuyor olsa da, her banka için bu kabulleniş veya da şeffaflık söz konusu değildir. İş Bankası'na veya da Albaraka Türk Katılım Bankası'na gayrimenkuller geçerken diğer bankalarda hiçbir şeyin olmadığı, ne yazık ki, bana inandırıcı gelmiyor.