Bankalar ve Görebildiğimiz Seçili Gayrimenkul Yatırımları

27 Mayıs 2019 tarihli 'Seçili Gayrimenkul Projeleri Üzerinden Bankalar ve Gayrimenkul Yatırım Fonları' adlı analizimi

'Sonuç olarak önümüzdeki dönemlerde artan oranda Gayrimenkul Yatırım Fonları'ndan bahsedeceğiz gibi duruyor. Yatırımcıların SPK bültenlerini yakından takip ederek değerli bilgiler elde edebileceğini düşünüyorum. Bahsi geçen iki banka ellerinde bulunan veya da geçen gayrimenkulleri dipnot açıklamaları ile beraber bizlere sunuyor olsa da, her banka için bu kabulleniş veya da şeffaflık söz konusu değildir. İş Bankası'na veya da Albaraka Türk Katılım Bankası'na gayrimenkuller geçerken diğer bankalarda hiçbir şeyin olmadığı, ne yazık ki, bana inandırıcı gelmiyor.'

düşüncelerimi sunarak bitirmiştim.O günkü analizimde karşıma çıkan gayrimenkul yatırımları (!):

1. İş Bankası'nın Quasar İstanbul projesinde ticari ve konut
2. Albaraka Türk Katılım Bankası'nın Metropol İstanbul projesi önderliğinde konut üniteleridir.

Yukarıda sunulan her iki banka gayrimenkul yatırımları da kurulan Gayrimenkul Yatırım Fonları üzerinden yapılmaktadır. Analizin yapıldığı gün ile 2019 yıl sonu fonların finansal tablolarına baktığımızda

• İş Bankası'nın yatırım yaptığı (ayni sermaye koyarak) Quasar Konut GYF ve Quasar Ticari GYF'nin kira geliri elde etmediği stoklarını henüz satarak azaltamadığı
• Albaraka Türk Katılım Bankası'nın yatırım yaptığı Dükkan GYF ve Metropol GYF'nin ise Metropol İstanbul projesi özelinde stokları artmıştır. Metropol İstanbul projesinde iki GYF'nin sahip olduğu konut stoğu sayısı toplam 273'den (tamamı Dükkan GYF) 319'a (276 adet Dükkan GYF - 43 Metropol GYF) çıkmıştır.

Not: Dükkan GYF'nin Metropol İstanbul projesinde sahip olduğu konut stoklarında sahiplik oranını %50 olarak alabiliriz. Başka bir firma GYF'si ile ortak sahiplik söz konusudur.

• Albaraka Türk Katılım Bankası'nın Dükkan GYF üzerinden dolaylı olarak sahip olduğu farklı proje stokları ise yukarıda sunulmuştur. Göztepe'de bulunan Park Residence olduğunu tahmin ettiğim projede sahip olunan stok sayısı 29'dan 43'e çıkmıştır.

İki bankanın dört GYF'ye yaptığı yatırımların ortak özellikleri 

1. Kendi GYO firmaları üzerinden yaptıkları projeler olmayışı
2. Elde edilen stoklardan kira geliri elde edilmeyişi
3. Bitmiş projeler olmasıdır.

• Albaraka Türk Katılım Bankası'nın son olarak bahsetmek istediğim gayrimenkul yatırımı ise One Tower GYF üzerinden One Tower Ankara projesinde sahip olunan 120 adet konut stoğu ve One Tower AVM'de sahip olunan 109 adet dükkandır (kira geliri elde ediyor).  

İş Bankası'na yönelik son notum ise iştiraki olan İş GYO firmasının üstlenmiş olduğu Kartal Manzara Adalar projesinde satılamayan 227 adet ofis ve ticari üniteleri İş Portföy İkinci GYF'sine ayni olarak aktarma işlemidir. Bahsi geçen fonun tahminim olarak İş GYO ve Tecim Yapı (İş Bankası ilişkili kişisi - proje arsa sahibi) dışında yatırımcısı 2019 yıl sonu verilerine göre yoktur. Fon, kuruluşu sonrası herhangi bir satış veya kiralama işlemi yapmamış görünmektedir.

İş Bankası ve Albaraka Türk Katılım Bankası dışına çıkmadan önce bankaların ellerinde bulunan veya ellerine geçen gayrimenkulleri hangi kalemler altında bilançolarında taşıdığını incelememiz yerinde olacaktır. 

Bankalar ellerine geçen veya yatırım yaptıkları gayrimenkulleri bilançolarının farklı alanlarında taşıyabilmektedir.

Örneğin:

İş Bankası - Quasar projesi ve Albaraka Türk Katılım Bankası fon yatırımlarını 'Gerçeğe uygun değer farkı kar/zarara yansıtılan finansal varlıklar' altında taşımaktadır.

Fonlar gibi gerçeğe uygun değeri dönemsel hesaplanamayan veya hesaplanmayan gayrimenkul yatırımları ise

1. 'Satış amaçlı elde tutulan ve durdurulan faaliyetlere ilişkin duran varlıklar'
2. 'Maddi duran varlıklar'
3. 'Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller'
4. 'Diğer Aktifler'

kalemleri altında takip edebiliriz. 

Yukarıda sunulan kalemler altında gösterime Kamu bankaları finansal tabloları üzeriden örneklendirebiliriz.

1. Halkbank'ın net 'Maddi duran varlık' yatırımları 2017 yıl sonu verisi olan yaklaşık 2.5 Milyar TL'den 2019 yıl sonu verilerine göre 7.5 Milyar TL'ye çıkmıştır. 

Önden belirtmeliyim ki, bu artışın bir kısmı IFRS 16 kuralı gereği meydana gelen artıştır. Ancak herhangi bir maddi duran varlık yeniden değerlemesine bu dönemler arası gidilmemiştir. 

2. Ziraat Bankası'nın konsolide olmayan 'Satış amaçlı elde tutulan ve durdurulan faaliyetlere ilişkin duran varlık' yatırımları 2017 yıl sonu verisi olan yaklaşık 670 Milyon TL'den 2020 1. çeyrek verilerine göre yaklaşık 6.1 Milyar TL'ye yükselmiştir (2019 yıl sonu: 4.6 Milyar TL).

Basına yansıyan haberlere göre sunulan verilerin içerisinde borç-sermaye takası yapılan Next Level AVM'nin bulunduğunu tahmin edebiliriz.

Ziraat Bankası, yukarıda verileri sunulan gayrimenkullerin bir kısmının da içerisinde bulunduğunu tahmin ettiğim Ziraat GYO'da sermaye artışı gerçekleştirdi. 30 Nisan 2020 tarihli SPK bültenine göre, Ziraat GYO sermayesi 1,9 Milyar TL'si ayni, 1 Milyar TL'si nakit olmak üzere 2,9 Milyar TL arttırılmaktadır. Yapılan nakit sermaye artışının İstanbul Finans Merkezi yapımı için olduğu kanısındayım.

Not: Halka arzını beklediğimiz Ziraat GYO, Konkur İnşaat firmasına 86 Milyon TL bedel karşılığı %50 ortak olmuştur. Yapılan yatırım firma net varlık değeri olan 218 Milyon TL'nin yarısının altında gerçekleşmiştir.

3. Vakıfbank'ın 'Satış amaçlı elde tutulan ve durdurulan faaliyetlere ilişkin duran varlık' yatırımları 2017 yıl sonu verisine göre yaklaşık 1.3 Milyar TL'den 2019 yıl sonu verisine göre 3.1 Milyar TL'ye yükselmiştir. 2020 yılı birinci çeyrek sonu verileri ile 3.1 Milyar TL 2,2 Milyar TL'ye düşmüş olsa da, ben bu düşüşü satış işleminden ziyade maddi duran varlık tarafına transfer edildiği şeklinde tahmin ediyorum.

Vakıfbank'ın da son yıllarda Vakıf GYO iştiraki ile sıkı bir alışveriş ilişkisi mevcuttur. 

2018 yılı Kasım ayında Vakıf GYO, İstanbul Finans Merkezi A Kule bloğunun yaklaşık %28'i için Vakıfbank ile 300 Milyon TL değer üzerinden ön satış anlaşması yapmış ve  nakti tahsil etmiştir. Satış işleminden bir hafta sonra Vakıf GYO, Nidapark Küçükyalı projesinde 102 adet ofis ünitesine 261 Milyon TL inşaat halinde (%19 tamamlanma) iken peşin yatırım yapmıştır. Ofis üniteleri henüz teslim edilmemiştir.  

2020 Nisan ayı içerisinde ise Vakıf GYO iştirakinde yaklaşık 262 Milyon TL sermaye artışına giden banka, kendisine Şubat ayında geçtiği anlaşılan (değerleme raporunda geçiyor), henüz %15'i tamamlanmış Cubes Ankara karma projesini 252,5 Milyon TL'ye (4 eşit taksiy 2 yılda) Vakıf GYO'ya satmıştır.

Biten projelerden ziyade henüz inşaat aşamasında olan projelerin banka bilançosuna direkt veya dolaylı olarak giriyor oluşu dikkat edilmesi gerekli bir durumdur. Vakıf GYO kendisine geçen ve inşaatı devam edecek projeye yıllar itibariyle yaklaşık brüt 520 Milyon TL daha yatırım yapmak durumundadır. 

Aşağıda sunulan ve zamana yayılan satış tahminleri gerçekleşir ise firmanın net yatırım miktarı tabii ki 520 Milyon TL'den düşük olacak ve tahminen Vakıf GYO firmasına değer yaratabilecektir.

Ancak yukarıda işaretli net harcamalar, Vakıf GYO'nun düşük kira geliri ve borcuna oranla düşük naktinin olması sebepleriyle borç alınarak yapılabilme olasılığı yüksektir. Firmanın İstanbul Finans Merkezi için yapması gerekli yatırım ödemeleri de unutulmamalıdır.

Sonuç olarak Banka bilanço büyüklüklerine kıyasla gayrimenkul yatırımları küçük olsa da, artış hızları takibe değer bir konudur. Projeler bankalara geçtikten sonra hızlı şekilde nakte döndürülmesi durumunda sıkıntı pek olmayacaktır; ancak yazının başında incelediğimiz fon stok verilerine odaklandığımızda stoklarda azalış söz konusu değildir. Özellikle başlamış, ancak bitirilememiş projeler ilave tedirginlik kaynağı oluşturubilecektir. İsteyen eski Hindistan Merkez Bankası Başkanı Rajan'a sorabilir.

Bu yazının yazıldığı tarihte Garanti Bankası (GARAN) firmasında yatırımım vardır. Yazılanlar bu bilgi dahilinde değerlendirilmelidir.