İŞ GYO 2. Çeyrek Sonuçları Üzerine

Bu yazıda ele alınan düşüncelerimi okumadan önce İŞ GYO ile ilgili ilk yazımı okumanızda fayda var.

Öncelikle yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri aşağıda sunulmaktadır:

Yukarıda sunulan veriler ile alakalı:

1. İş Kuleleri Kule 3'de kiralama çalışmaların yavaşta olsa etkileri gözükmeye başlamıştır; ancak 2015-2016 yılı performansını yakalaması, ofis kiralama sektöründe yaşanan düşük doluluk oranları sebebiyle, kısa-orta dönemde zor gözükmektedir.
2. Tuzla Operasyon-Karma ve Kanyon AVM güçlü kira getirilerine devam etmiştir.
3. Ankara İş Merkezi'nde BDDK'nın çıkması sonrası eski getiriler, binanın eski olması ve yeni arzların kentte oluşması sebebiyle zor gözükmektedir.
4. Ege Perla AVM'de devam eden yatırımlar ve AVM'nin tam kapasite çalışmaması sebebiyle zarar devam etmektedir. Şirket geleceğini burada yaşanabilecek iyileşmeler olumlu etkileyecektir.

Net borç rakamı, artarak devam eden, yüksek seviyesini korumaktadır. Ödenen net faiz konusunda açıkçası daha yüksek bir rakam bekliyordum. Buradaki gelişmeleri önümüzdeki çeyreklerde daha net görebileceğiz. 

Borçlanma ve ödenen faizi ile alakalı şirket, 2. çeyrekte firma açısında olumlu koruma pozisyonu almıştır.

Firma Dolar yükümlülükleri ile alakalı koruma pozisyonu açarak nette Dolar'ın değer kazanmasında (ne kadar süre belli değil) fayda sağlar duruma gelmiştir. Bu pozisyon ile alakalı Haziran sonu Dolar kuruna göre karda mı yoksa zararda mı olduğunu, yukarıda işaretlerenen miktardan ve türev araçların bilançoda varlık mı yükümlülükler tarafında mı olduğuna bakarak anlayabiliriz. Belirtildiği üzere 48,5 Milyon Dolar'lık pozisyondan firma, 9,6 Milyon Dolar'lık bir olumlu değer farkı oluşturmuştur.

Yukarıda 2018 yarıyılında firmanın Dolar'ın değer kazanımına karşı fayda sağladığını; 2017 yılı sonunda ise herhangi bir koruma olmadığında firmanın olumsuz etkilendiğini görmektesiniz.

Koruma politikası ile alakalı son olarak yukarıda sunulan tabloda türev işlem karı ile kur farkı giderine bakmamızda fayda var. Firmanın Euro borcu ile alakalı bir koruma politikası olmaması sebebiyle arada bir fark olsa da, kaldıraçlı ürünler ile koruma politikalarının firmaları finansal açıdan daha sağlıklı duruma getirdiğini yukarıda anlayabiliriz. Umarım bir tarz koruma politikaları daha çok firma tarafından tercih ve takip edilir.

İlk çeyrek finansal tablo dipnotlarında tamamlanmamış olarak gösterilen Ege Perla projesi tamamlanmış konutlar tarafında gösterilmeye başlanmıştır. Ege Perla projesinde elde kalan stok sıkıntısı devam etmektedir. Kartal ve Topkapı projelerinde tamamlanan etaplarında ise teslimatlar başlamıştır.

Kartal projesinde tamamlanmış olarak gözüken 276,5 Milyon TL maliyetli konut stoğuna karşılık yalnızca firmanın 85,5 Milyon TL ön ödeme alması bu projede de Ege Perla gibi elde stok kalma sıkıntısına bir sinyaldir. Topkapı projesinde ise sıkıntı gözükmemektedir.

Alınan sipariş avansları ile beraber vadeli satışlar sonucu oluşan ticari alacaklara da bakmamız faydalı olacaktır. Burada son dönemde sektörü desteklemek için açıklanan 0,99% faiz oranlı kampanyanın firmaya, 1. çeyreğe göre, olumlu etkisi olduğu gözlemlenmektedir; ancak unutmamalıyız ki yükselen faiz kaynaklı talep tarafında yavaşlama veya küçülme önümüzdeki çeyreklerde kendini daha net gösterecektir.

Son olarak yukarıda, firmanın, her çeyrek finansal dipnotlarında bulabileceğiniz, farklı gayrimenkullerinden elde ettiği kira ve satış gelirlerini sunan tablonun bir kesimini görmektesiniz. İnce bir detay gibi gözükse de bugüne kadar tüm yap-sat projelerini ayrı kalemde sunan İŞ GYO, neden Topkapı ve Kartal projelerinden elde etmiş olduğu satış gelir-giderlerini bir arada sunmaktadır? Kartal projesinde sıkıntı büyük de onu mu saklamaktadır?

Sonuç olarak İŞ GYO, mevcut yap-sat projelerinde elinde kalan stoklar ile beraber yeni bir projeye başlaması firmayı daha ciddi sıkıntılara götürebilir. Önümüzdeki dönemlerde borç azaltma en önemli konu olacaktır. Bu hedefe ulaşabilmek için kira geliri elde edilen gayrimenkul satışlarına, şahsi görüşüm olarak, devam edilmesi yüksek ihtimaldir.