Seçili Konular Üzerine Kısa Düşüncelerim - 23 Aralık 2019
Seçili konulara yönelik analizlerimi, araştırmak ve bahsetmek istediğim konular biriktikçe sizlerle paylaşacağım.
Not: Bu tarz analizleri sizlerle paylaşmamın asıl sebebi bildiklerimi yazıya aktararak kendimi geliştirmek ve hatalarımı görmek içindir. Bu sebeple yazılanları kesin doğru kabul etmeyiniz.
1. 14 Kasım 2019 tarihli Migros ve Anadolu Holding analizimde
'Soru işareti ile işaretlenen tüm iştiraklerin borçlarını sermaye artışı yardımı olmadan azami verimde azaltabilmesi hiç de kolay değildir. Ki Aslancık Elektrik borcunda meydana gelen azalışa yapılan sermaye artışı yardımcı olmuştur. Özellikle AND Anadolu Gayrimenkul altında kayıtlı AND Kozyatağı binasından elde edilen kira performansı, borçlarına kıyasla çok endişe vericidir.'
düşüncelerimi dile getirmiştim.
Yukarıda soru işareti ile işaretlenen iştiraklerden Çelik Motor ve Aslancık Elektrik firmalarında sermaye artışları geçtiğimiz günlerde gerçekleşti.
Çelik Motor için yapılan 320 Milyon TL sermaye artışı sonrası, Cuma günü Holding'in %33'üne sahip olduğu Aslancık Elektrik firmasında da 141 Milyon TL'lik sermaye artışı yapılmıştır (Holding payı 46,5 Milyon TL). Unutulmamalıdır ki, Aslancık Elektrik firmasının bu 2019 yılı içerisinde yaptığı ilk sermaye artışı değildir. Şubat ayında yapılan yaklaşık 64 Milyon TL sermaye artışı ile beraber 2019 yılı içerisinde firmaya aktarılan sermaye miktarı yaklaşık 205 Milyon TL'dir (Holding payı 67,5 Milyon TL).
Doğan Holding finansal tablo dipnotlarından alınan Aslancık Elektrik firma bilanço kalemleri aşağıda sunulmuştur.
Yapılan ilave 141 Milyon TL sermaye artışı ile firmanın net varlık miktarı pozitife büyük ihtimal geçecektir. Firmanın yaklaşık 510 Milyon TL olan net finansal borcunun, yapılan sermaye artışı ile borcun azaltılacağı varsayımında 370 Milyon TL'ye düşeceğini hesaplayabiliriz. Bu borca karşılık firma 2019 yılının ilk üç çeyreğinde 49,3 Milyon TL operasyonel kar elde etmiştir (2018 ilk üç çeyrek 37,5 Milyon TL). Sermaye artışı sonrası yapılacak yeniden yapılandırma işlemi ile Aslancık Elektrik firmasının semayedarlarından önümüzdeki dönemlerde ilave sermaye isteyeceğini beklemiyorum.
Hem Çelik Motor, hem de Aslancık Elektrik firmalarında özkaynak miktarını pozitife çekmesi beklenen sermaye artışlarından sonra Holding'in iştirakleri arasında sermaye ihtiyacı olası firma sayısı azalmıştır; ancak bana göre henüz bitmemiştir. Özellikle AND Anadolu Gayrimenkul (AND Kozyatağı binası sahibi) firmasında sermaye artış ihtimali hiç düşük değildir.
Anadolu Holding'e yönelik yaptığım tüm analizlerde ihtimal dahilinde olan ve bazıları için gerçekleşen sermaye artışlarının Holding üzerinde baskı unsuru olduğunu belirtmiştim. Bu baskı Holding nezdinde artması beklenen finansal borç yolu ile kendini 4. çeyrek finansal tablolarında gösterecektir; ancak beni bir konuda kısa vade için ümitlendirmektedir. Sermaye artışı için çıkan naktin, en olası McDonalds'ın satışı yolu ile geri Holding'e dönme artan olasılığıdır.
2. 31 Ekim 2019 tarihli İş GYO ve Timur Gayrimenkul firmalarına yönelik yaptığım analizimde
'Bu verilerden iki sonuç karşımıza çıkmaktadır.
düşüncelerimi dile getirmiştim.
Varlık satılması zorunluluğuna yönelik düşüncelerim 310 Milyon TL + KDV satış fiyatı üzerinden Tuzla Ofis Binası ve Tuzla Meydan Çarşı 5 adet bağımsız bölümün kiracı Şişe Cam'a, 51,3 Milyon TL + KDV satış fiyatı ile Kapadokya Lodge Otel ve 11,409 m2 bitişik arsanın ise Tarman Çimento firmasına satılması ile doğrulanmıştır.
İş GYO firması iki işlemden elde ettiği KDV öncesi yaklaşık 360 Milyon TL ile ilk olarak Tecim Yapı firmasına 19,7 Milyon Dolar (yaklaşık 116 Milyon TL) Kartal Manzara Adalar projesi konut kısmı hasılat payı ödemesi için kullanılması beklenmeli. Kalan tutar ile de 1,3 Milyar TL'lik 2019 3. çeyrek finansal tablolarına göre ortaya çıkan net finansal borcu azaltacağını bekleyebiliriz.
Gerçekleşen üç işlem ile ilk olarak konut-ticari ünite yap-sat projelerinin İş GYO firması üzerinde oluşturduğu baskıyı daha net anlayabilmekteyiz. Kartal Manzara Adalar projesinde yapılan konutlar istenildiği şekilde veya hızda satılabilseydi, Tecim Yapı'ya toptan bir ödeme yapılması gerekmezdi.
İki varlık satışı ile var olan borcun kapatılma işleminin mantıklı olup olmadığını ise elde edilen veya potansiyel kira ile satış fiyatı arasında ortaya çıkan oran ile borcun olası faiz yüzdesini karşılaştırarak kolaya kaçarak analiz edebiliriz.
Tuzla taşınmazı için 2019 yılı elde edilmesi olası net kira geliri olan yaklaşık 23 Milyon TL'yi 310 Milyon TL vergi öncesi satış fiyatına oranladığımızda karşımıza %7,4'lük bir oran çıkmaktadır. Bu orana %8 olarak aldığım ortalama enflasyon yüzdesi (kira artış potansiyeli kişiden kişiye değişebilir) kadar kira artış potansiyelini eklediğimizde karşımıza %15,4'lük bir oran çıkmaktadır. Bu oranı kapatılacak borç miktarının önümüzdeki yıllar beklenen faiz oranı ile karşılaştırırsak satışın mantıklı olup olmadığını, tüm firmanın borcunun sürdürülebilir olup olmadığından bağımsız, değerlendirebiliriz.
Kapadokya Oteli ve arsası için ise çıkan tahmini %4,4'lik net kazanç/satış fiyatı (KDV öncesi) oranının ne kadar gelir artış potansiyeli barındırdığını benim bilgim yetmemektedir.
Sonuç olarak İş GYO firması üzerindeki borç yükü baskısı, faizlerin inmesine ek olarak varlık satışları ile rahatlayacağını belirtebiliriz; ancak bugüne kadar yapılan varlık satışlarının neredeyse hepsi kuvvetli kiracısı (çoğunlukla İş Grubu firmaları) olan varlıklardır. Son dönemlerde meydana gelen hisse fiyatı yükselişinin devam etmesi için
Geçtiğimiz günlerde bir büyüğüm sohbet ederken 'Sinpaş GYO'nun operasyonel sonuçları çok dikkat çekici. Sebebi ne olabilir?' diye bana sordu ve incelememi rica etti.
İncelemem sonrası karşıma çıkan işlemleri burada aktarmam firmaya yönelik olumsuz olduğum veya da bir yatırım tavsiyesi verdiğim sonucunu lütfen çıkarmasın. Detaylı bilgim firma hakkında yoktur; ancak gördüğüm işlem bana çok ilginç geldi ve sizlere aktarmak istedim.
Sinpaş GYO, ne konsolide ne de solo 1, 2 ve 3. çeyrek finansal tablolarında gelir-gider tablo kalemlerine yönelik dipnotlarını açıklamaktadır. Dipnot detaylarını göremediğimizde de, bu sene ortaya çıkan ciddi brüt ve esas faaliyet karı iyileşmesinin detaylarını görememekteyiz.
Yine de en azından bizlere sunulan dipnot açıklamalarına baktığımızda karşımıza
açıklaması çıkmaktadır. Kalemler arası transfer işlemi ile 2019 yılının ilk üç çeyrek brüt ve operasyonel kar rakamları yaklaşık 237 Milyon TL iyileşmiştir. Kurallara uygun mu? Evet; ancak ilk defa karşıma çıkan ilginç bir durum.
4. Dünya Göz Hastanesi
Borsa İstanbul'da işlem gören firma tahvillerine yatırım yapan veya inceleyenler Dünya Göz Hastanesi'nin borçlarına yönelik sıkıntılarının 2016 yılının Ekim ayında başladığını bilirler. Zamanla borsada işlem gören tahvillere ödemeler öyle veya böyle yapılmıştır.
Borsada işlem gören tahvili bulunması sebebiyle de Dünya Göz Hastanesi'nin 2018 yıl sonuna kadar olan faaliyet raporlarına ulaşabilmekteyiz.
2014-2018 yılları arası firma sitesinde paylaşılan faaliyet raporlarından derlenen yukarıda sunulan verilere baktığımızda
Not: Bu tarz analizleri sizlerle paylaşmamın asıl sebebi bildiklerimi yazıya aktararak kendimi geliştirmek ve hatalarımı görmek içindir. Bu sebeple yazılanları kesin doğru kabul etmeyiniz.
1. 14 Kasım 2019 tarihli Migros ve Anadolu Holding analizimde
'Soru işareti ile işaretlenen tüm iştiraklerin borçlarını sermaye artışı yardımı olmadan azami verimde azaltabilmesi hiç de kolay değildir. Ki Aslancık Elektrik borcunda meydana gelen azalışa yapılan sermaye artışı yardımcı olmuştur. Özellikle AND Anadolu Gayrimenkul altında kayıtlı AND Kozyatağı binasından elde edilen kira performansı, borçlarına kıyasla çok endişe vericidir.'
düşüncelerimi dile getirmiştim.
Yukarıda soru işareti ile işaretlenen iştiraklerden Çelik Motor ve Aslancık Elektrik firmalarında sermaye artışları geçtiğimiz günlerde gerçekleşti.
Çelik Motor için yapılan 320 Milyon TL sermaye artışı sonrası, Cuma günü Holding'in %33'üne sahip olduğu Aslancık Elektrik firmasında da 141 Milyon TL'lik sermaye artışı yapılmıştır (Holding payı 46,5 Milyon TL). Unutulmamalıdır ki, Aslancık Elektrik firmasının bu 2019 yılı içerisinde yaptığı ilk sermaye artışı değildir. Şubat ayında yapılan yaklaşık 64 Milyon TL sermaye artışı ile beraber 2019 yılı içerisinde firmaya aktarılan sermaye miktarı yaklaşık 205 Milyon TL'dir (Holding payı 67,5 Milyon TL).
Doğan Holding finansal tablo dipnotlarından alınan Aslancık Elektrik firma bilanço kalemleri aşağıda sunulmuştur.
Hem Çelik Motor, hem de Aslancık Elektrik firmalarında özkaynak miktarını pozitife çekmesi beklenen sermaye artışlarından sonra Holding'in iştirakleri arasında sermaye ihtiyacı olası firma sayısı azalmıştır; ancak bana göre henüz bitmemiştir. Özellikle AND Anadolu Gayrimenkul (AND Kozyatağı binası sahibi) firmasında sermaye artış ihtimali hiç düşük değildir.
Anadolu Holding'e yönelik yaptığım tüm analizlerde ihtimal dahilinde olan ve bazıları için gerçekleşen sermaye artışlarının Holding üzerinde baskı unsuru olduğunu belirtmiştim. Bu baskı Holding nezdinde artması beklenen finansal borç yolu ile kendini 4. çeyrek finansal tablolarında gösterecektir; ancak beni bir konuda kısa vade için ümitlendirmektedir. Sermaye artışı için çıkan naktin, en olası McDonalds'ın satışı yolu ile geri Holding'e dönme artan olasılığıdır.
2. 31 Ekim 2019 tarihli İş GYO ve Timur Gayrimenkul firmalarına yönelik yaptığım analizimde
'Bu verilerden iki sonuç karşımıza çıkmaktadır.
- Kira geliri elde edilen ve atıl kapasitesi olan (İş Kule 3, Ege Perla AVM gibi) taşınmazların kira getirileri arttırılmalıdır.
- Varlık satılması gerekmektedir (Maslak Ofisi, Kapadokya Otel ve Kartal ticari üniteler gibi).
düşüncelerimi dile getirmiştim.
Varlık satılması zorunluluğuna yönelik düşüncelerim 310 Milyon TL + KDV satış fiyatı üzerinden Tuzla Ofis Binası ve Tuzla Meydan Çarşı 5 adet bağımsız bölümün kiracı Şişe Cam'a, 51,3 Milyon TL + KDV satış fiyatı ile Kapadokya Lodge Otel ve 11,409 m2 bitişik arsanın ise Tarman Çimento firmasına satılması ile doğrulanmıştır.
İş GYO firması iki işlemden elde ettiği KDV öncesi yaklaşık 360 Milyon TL ile ilk olarak Tecim Yapı firmasına 19,7 Milyon Dolar (yaklaşık 116 Milyon TL) Kartal Manzara Adalar projesi konut kısmı hasılat payı ödemesi için kullanılması beklenmeli. Kalan tutar ile de 1,3 Milyar TL'lik 2019 3. çeyrek finansal tablolarına göre ortaya çıkan net finansal borcu azaltacağını bekleyebiliriz.
Gerçekleşen üç işlem ile ilk olarak konut-ticari ünite yap-sat projelerinin İş GYO firması üzerinde oluşturduğu baskıyı daha net anlayabilmekteyiz. Kartal Manzara Adalar projesinde yapılan konutlar istenildiği şekilde veya hızda satılabilseydi, Tecim Yapı'ya toptan bir ödeme yapılması gerekmezdi.
İki varlık satışı ile var olan borcun kapatılma işleminin mantıklı olup olmadığını ise elde edilen veya potansiyel kira ile satış fiyatı arasında ortaya çıkan oran ile borcun olası faiz yüzdesini karşılaştırarak kolaya kaçarak analiz edebiliriz.
Tuzla taşınmazı için 2019 yılı elde edilmesi olası net kira geliri olan yaklaşık 23 Milyon TL'yi 310 Milyon TL vergi öncesi satış fiyatına oranladığımızda karşımıza %7,4'lük bir oran çıkmaktadır. Bu orana %8 olarak aldığım ortalama enflasyon yüzdesi (kira artış potansiyeli kişiden kişiye değişebilir) kadar kira artış potansiyelini eklediğimizde karşımıza %15,4'lük bir oran çıkmaktadır. Bu oranı kapatılacak borç miktarının önümüzdeki yıllar beklenen faiz oranı ile karşılaştırırsak satışın mantıklı olup olmadığını, tüm firmanın borcunun sürdürülebilir olup olmadığından bağımsız, değerlendirebiliriz.
Kapadokya Oteli ve arsası için ise çıkan tahmini %4,4'lik net kazanç/satış fiyatı (KDV öncesi) oranının ne kadar gelir artış potansiyeli barındırdığını benim bilgim yetmemektedir.
Sonuç olarak İş GYO firması üzerindeki borç yükü baskısı, faizlerin inmesine ek olarak varlık satışları ile rahatlayacağını belirtebiliriz; ancak bugüne kadar yapılan varlık satışlarının neredeyse hepsi kuvvetli kiracısı (çoğunlukla İş Grubu firmaları) olan varlıklardır. Son dönemlerde meydana gelen hisse fiyatı yükselişinin devam etmesi için
- İş Kule 3, Maslak Binası ve Ege Perla'nın kira getirilerinin yükselmesi
- Daha da önemlisi elde kalan stokların satılması gerekmektedir.
Geçtiğimiz günlerde bir büyüğüm sohbet ederken 'Sinpaş GYO'nun operasyonel sonuçları çok dikkat çekici. Sebebi ne olabilir?' diye bana sordu ve incelememi rica etti.
İncelemem sonrası karşıma çıkan işlemleri burada aktarmam firmaya yönelik olumsuz olduğum veya da bir yatırım tavsiyesi verdiğim sonucunu lütfen çıkarmasın. Detaylı bilgim firma hakkında yoktur; ancak gördüğüm işlem bana çok ilginç geldi ve sizlere aktarmak istedim.
Yine de en azından bizlere sunulan dipnot açıklamalarına baktığımızda karşımıza
4. Dünya Göz Hastanesi
Borsa İstanbul'da işlem gören firma tahvillerine yatırım yapan veya inceleyenler Dünya Göz Hastanesi'nin borçlarına yönelik sıkıntılarının 2016 yılının Ekim ayında başladığını bilirler. Zamanla borsada işlem gören tahvillere ödemeler öyle veya böyle yapılmıştır.
Borsada işlem gören tahvili bulunması sebebiyle de Dünya Göz Hastanesi'nin 2018 yıl sonuna kadar olan faaliyet raporlarına ulaşabilmekteyiz.
2014-2018 yılları arası firma sitesinde paylaşılan faaliyet raporlarından derlenen yukarıda sunulan verilere baktığımızda
- Firma operasyonel verilerinde olumluya dönen bir tablonun göründüğü
- Firma borçlarının ciddi miktarda artmasının ana sebepleri arasında ilk sırada ilişkili kişi(ler)e verilen borçların olduğu
anlaşılmaktadır. 2019 yılı verilerine ulaşılamaması sebebiyle güncel bir yorum yapılamamaktadır; ancak Dünya Göz'ün çözmesi gerekli en önemli sıkıntısı olarak ilk göze çarpan ilişkili kişi alacakları ve alacakların seyridir.
Yazının yazıldığı tarihte Anadolu Holding (AGHOL) firmasında yatırımım vardır. Yazılanlar bu bilgi dahilinde değerlendirilmelidir.
Yazının yazıldığı tarihte Anadolu Holding (AGHOL) firmasında yatırımım vardır. Yazılanlar bu bilgi dahilinde değerlendirilmelidir.
Yorumlar
Yorum Gönder