Pera GYO - Global Yatırım Holding İlişkisi Üzerine

Bazen analiz konularını seçerken 'Bu konuda yazmanın şimdi ne gereği var, uğraşa değer mi?' diye kendime çok soruyorum. Pera GYO firmasına yönelik her analiz yaparken bu sorular aklıma gelmektedir; ancak bu tip belki de önemsiz konuları seçmemin sebepleri:

• Yatırımım olan Global Yatırım Holding firmasını ilgilendirmesi
• Olanları incelememin ve konu hakkında yazmamın beni geliştirmesidir.

Eğer yazının ilerleyen kısımlarında bahsedeceğim işlem şeması gerçekten yapılıyorsa, kimilerine göre çok yanlış, kimilerine göre ise çok zekice olan, ancak çok öğretici bir işlem zinciri olacaktır. 

Global Yatırım Holding, Pera GYO'nun 3. çeyrek sonu verilerine göre direkt kendi ve Ardus Gayrimenkul iştiraki üzerinden %39,56 sahipliği mevcuttur. 

Not: Pera GYO geçmişine yönelik kapsamlı analiz için lütfen bakınız.

Pera GYO ile Global Yatırım Holding arasındaki ilişkiyi ilginç hale getiren Global Yatırım Holding'in tüm Pera GYO finansal borçlarına kefil olmasıdır.

Pera GYO'nun elinde kira geliri elde edilen Sümerpark AVM ve Vakıf Han 'restore et-işlet-devret' projeleri mevcuttur. Sümerpark AVM bana göre yanlış planlanmış bir projedir ve kira potansiyelini yükseltebilmesi çok da kolay olmayacaktır. Vakıf Han projesinin işletme hakkı ise 2020 yılı başında bitmektedir. Vakıf Han projesi Pera GYO'nun bir nebze tutunabilmesini sağlayan projedir.

Kira potansiyelinin günden güne düşmesi yanında, yapılan Sümerpark Evleri veya Sky City Ofis projeleri de istenilen hızda veya kar oranında satılamamaktadır. Bu ortam karşısında Global Yatırım Holding, uzun bir süredir kefalet yükümlülüğü sebebiyle Pera GYO firmasına borç vererek borçlarını azaltmasında gönülsüzce destek olmaktadır.

3. çeyrek sonunda Pera GYO'nun Ardus Gayrimenkul firmasına (sahibi Global Yatırım Holding) yıldan yıla artan ve artması devam etmesi beklenen yaklaşık 34 Milyon TL borcu bulunmaktadır.

Peki Global Yatırım Holding, gönülsüzce Pera GYO'ya vermiş olduğu borçları nasıl finanse etmektedir (bu benim kişisel düşüncem)? 

Pera GYO paylarını her borç verme öncesi piyasada satarak. 26 Eylül tarihinde twitter hesabım üzerinden aşağıda sunulan düşüncelerimi paylaşarak yatırımcıları Global Yatırım Holding tarafından yeni bir satışın yapılabileceğine dair uyarmıştım.

Geçmişte yukarıda yuvarlak içine alınan fiyat seviyelerinde Global Yatırım Holding, Pera GYO firmasındaki sahiplik oranını yaklaşık %11 düşürmüştü ve buradan yarattığı kaynak ile Pera GYO'ya borç vermişti. Günümüzde Pera GYO yine aynı seviyelere yaklaşmıştır.

Aynı fiyat seviyelerinde karşımıza yeniden Global Yatırım Holding tarafından yapılan satışlar çıkmıştır. 25 Kasım günü yapılan satışlar bugün KAP'a yansımıştır.

26-27 Kasım'da da tahmini yaklaşık 9,8 Milyon adetlik ilave satış önümüzdeki günlerde KAP'a yansıtılabilir. Eğer bahsi geçen ilave satışlar da Global Yatırım Holding'e aitse sahiplik oranı %25'lere kadar düşecek ve tahmini olarak Ardus Gayrimenkul firmasına geçecek 9-10 Milyon TL ile bana göre Pera GYO'ya yeniden borç verilecektir.  

Tüm bu işlemlerin sonunda karşımıza çıkan tablo:

1. Pera GYO'nun Ardus Gayrimenkul'e olan borcu 40 Milyon TL'yi aşacaktır.

2. 2020 yılı başı ile beraber net kira gelirinin büyük çoğunluğunu oluşturan Vakıf Han'ın işletme hakkı bitecektir (yenilenme hakkı var mı? Bilemiyorum. Varsa eğer, yeni bir para çıkışı yüksek ihtimal)

3. Bana göre işin sonu için en önemli soru: Pera GYO, sahiplik oranı düşmesine rağmen günden güne borcunun arttığı Ardus Gayrimenkul'e tahmini 40 Milyon TL'yi nasıl ödeyecek?

İhtimaller:

• Ardus Gayrimenkul'e geçtiğimiz yıllarda yapıldığı gibi varlık transferi yaparak (Elde kalan stoklar, Kıbrıs otel projesi hak sahibi olan Maya firması %50 payı, varsa Vakıf Han işletme hakkı veya Sümerpark AVM payı)
• Üçüncü kişiye varlık satarak (Sümerpark AVM'nin kayıtlı değeri bana göre olması gerektiğinden yüksek. AVM net kira geliri olarak 750 Bin TL bile kazanamıyordur.)
• Sermaye artışı yaparak (Global Yatırım Holding'in sermaye artışı olması durumunda katılım yüzdesi düşmektedir.)

İhtimaller pek hoş değildir. Yatırımcıların Pera GYO'nun mevcut veya gelecek yıllarda elinde kalacak varlıkları ile nasıl borçlarını kapatacağı ve sonrasında nasıl değer oluşturabileceğini iyice düşünmeliler.

Bu yazının yazıldığı tarihte Global Yatırım Holding (GLYHO) firmasında yatırımım vardır. Yazılanlar bu bilgi dahilinde değerlendirilmelidir.