Pera GYO ile Alakalı Düşüncelerim

Global Yatırım Holding firmasını yakından takip etmem nedeniyle son dönemlerde fiyatı 'uçacak' denilen iştiraki Pera GYO ile alakalı düşüncelerimi kısaca aktarmam doğru olacaktır. Firmayı incelememiz, Global Yatırım Holding'e sıkıntı yarattığına inandığım iştirakleri ile olan borç garantörlüğü durumuna da güzel bir örnek teşkil edecektir.

Pera GYO'nun portföyü Denizli'de bulunan Sümerpark AVM, Sümerpark Evleri ve SkyCity ofis bloklarından oluşan karma proje, 15 yıllık süresi 2019 Temmuz ayında bitecek 'restore et/işlet/devret' hakkı ile kiralanan Vakıf Han binası ve Kıbrıs Tatlısu'da bulunan 12,7 dönümlük arsada %50'lik paydan oluşmaktadır (aynı zamanda 2059 yılına kadar KKTC Hükümeti'nden 260 dönüm kiralanmıştır).

Analizimin temelini Denizli'de bulunan AVM ve karma projeler oluşturacak ve yazının ilerleyen kısmında Kıbrıs Tatlısu arsası ile alakalı da bilgiler paylaşılacaktır.


2012 yılından 2018 3.Ç sonuna kadar AVM'nin belirlenen değeri ciddi oranda düşmüştür. Bunun en büyük sebebi AVM'nin doluluk oranlarında yaşanan ciddi düşüşlere paralel kira potansiyelinde yaşanan düşüştür.

2018 yılı için yapılan son değerleme raporunda belirtilen olumsuzluklar:


2018 yılı değerlemesi ile beraber firma, 4. çeyrek finansal tablo verilerinde değerleme karı yazması muhtemeldir. 109,6 Milyon TL değer ile bilançoda taşınan varlık 4. çeyrek ile beraber 128,8 Milyon TL'den bilançoda taşınabilir. Bu değer gerçekçi bir değer midir, orası şüpheli. Sebebi yapılan gelir indirgeme yöntemine göre çıkan 106,4 Milyon TL'lik değere nazaran firma, maliyet yaklaşımını tercih etmiş görünmektedir.

Not: Pera GYO yatırımcılarının değerleme firmasının 106,4 Milyon TL'lik değeri bulmak için gelecek yıllar oluşması beklenilen iskonto, kira artış ve doluluk oranlarına bakmaları tavsiye edilir.


AVM ile beraber firmanın Denizli'de konut ve ofis projesi mevcuttur.


Verilerin sunulduğu başlangıç yılları, Sümerpark konut projesine yönelik satışlardır. 2018 yılı verileri ise ağırlıklı olarak SkyCity ofis projesi satış verileridir.

Tablo ile anlatılmak istenen:

  • 2012-2013 yılında yapılan satışların (teslim edilen) büyük çoğunluğu Sümerpark AVM'de yapılan çekilişi kazananlara verilen dairelerdir. 
  • Aynı dönemde firmanın ilişkili kişi olan Global Yatırım Holding'e olan borcu artmaktadır. 
  • 2014 yılında Global Yatırım Holding'e olan borç, firmaya konutların aktarılması yolu ile kapatılmıştır. Aktarım yapılan yıl elde edilen brüt karı dikkatinize çekerim. Bugüne kadar bu konutlar Global Yatırım Holding bilançosunda ne oldu kim bilir.


  • 2015 yılında Global Yatırım Holding'in firmaya olan desteği konut alarak devam etmiştir. En az 1,8 Milyon TL'lik konut satın alınmıştır.
  • 2017 yılında Global Yatırım Holding, gayrimenkul yatırımlarını Ardus Gayrimenkul firmasında toplamıştır. Ardus Gayrimenkul, Pera GYO'ya 7 Milyon TL borç verirken, Global Yatırım Holding de, yeniden, firmaya 10,3 Milyon TL'lik ofis satın alma ön ödemesi yapmıştır.
  • 2018 yılında Pera GYO'nun Ardus Gayrimenkul'e olan borcu 29 Milyon TL'ye çıkmıştır. Global Yatırım Holding 2018 yılında teslim edilen ofislerin en az 10,3 Milyon TL'sini almıştır.
Firmanın Denizli'de yapmış olduğu konut ve ofis projelerinde başarısız olduğu verilerden anlaşılmaktadır. Peki niye Global Yatırım Holding sürekli iştirakinden taşınmaz satın almak durumunda kalmaktadır?

Sebebi: Global Yatırım Holding'in iştirakinin aldığı borçlara kefil olmasıdır.


Bahsi geçen krediler ödenmeye devam ettikçe, firmanın varlıklarının Global Yatırım Holding'e geçme ihtimali hiç de düşük değildir. Bir nevi Global Yatırım Holding firmanın varlıklarının toplandığı kötü banka görevi görmektedir.

Bu bilgiler ışığında, son dönemde yaşanan Pera GYO hisse fiyatında yükseliş ile beraber ilginç bir gelişme oldu. 

İlk işlem olarak Ardus Gayrimenkul, Global Yatırım Holding'e Pera GYO'nun %5,61'ini aktardı. 

Not: Ben bu işlemin sebebinin Ardus Gayrimenkul'un Global Yatırım Holding'e ihtimal dahilinde olan borcunu düşürmek için verdiğini düşünüyorum. Ardus Gayrimenkul firmasının Global Yatırım Holding'den borç almadan Pera GYO'ya 29 Milyon TL borç verebilmesi çokçok düşük ihtimal.

İlişkili işlem sonrası iki firmanın, en azından görünen, Pera GYO'daki sahiplik oranı %49,99'dan %38,66'ya düşmüştür.


Global Yatırım Holding'in gayrimenkul yatırımlarından çıkmak istediği bilinmeyen bir sır değil. Okullu ailesine yapılması planlanan ancak iptal olan anlaşma unutulmamalıdır.

Benim merak ettiğim husus, Pera GYO hissesinde yeni bir yukarı hareket olması durumunda Ardus Gayrimenkul firmasının hisse satmaya devam edip etmeyeceğidir. Hisse satarken borçlara olan garantörlük ve alacaklar sebebiyle Pera GYO içerisindeki varlıklar da Ardus Gayrimenkul üzerinden Global Yatırım Holding'e geçebilir (hangi fiyatlardan olacağı çok önemli).

Kısaca, Pera GYO'nun ofis ve konut projeleri çatı firma Global Yatırım Holding'e bağımlı olan başarısız bir yatırımdır. Geçmişte yapılan mecburi ilişkili kişiler arası taşınmaz transferi yeniden gündeme gelebilir. Böyle bir durumda, Pera GYO yatırımcılarının hangi fiyatlardan taşınmazların transfer edildiğinin takipçisi olmalıdır.

Denizli yatırımları dışında firmanın %50'sine iştirak ettiği Maya Turizm üzerinden Kıbrıs Tatlısu'da sahip olduğu ve Kıbrıs Hükümeti'nden kiraladığı toplam 273 dönüm arsası mevcuttur. 


Sonuç olarak Pera GYO firmasının düzenli ve artan kira geliri elde ettiği Vakıf Han'ın geri teslim edilmesi 2019 Temmuz ayındadır (yenilenip yenilenmeyeceğine bakılmalı). En büyük yatırımı olan Sümerpark AVM'nin kira potansiyeli ciddi olarak gerilemiştir. Konut-ofis projeleri Global Yatırım Holding garantörlüğü sebebiyle yoğun olarak satış yapıyor görünebilmektedir. Kıbrıs'ta sahip olunan Maya Turizm payı da bir anda alacaklara karşılık transfer edilirse hiç şaşırmam. Tüm bu bilgilere ek, yakın zamanda Ardus Gayrimenkul'un firma sahiplik oranını azaltması iyiye işaret değildir.

Organize olup bir hisseye yatırım yaparak para kazanmayı tercih edebilir, sonunda olumlu neticeler de elde edebilirsiniz; ancak bu yolu tercih ettiğinizde yatırım yaptığınız hissenin durumu hakkında bilgili olmanızda fayda var. Hiçbir bilginiz olmadan yatırım yapıp, para kaybetme durumunuz olduğunda da tek suçlu, ne yazık ki, kendinizi görmelisiniz. Ben şahsi olarak bu yolu hiçbir şekilde tercih ve tavsiye etmem.

Not: GYO'ları değerlendirirken sırf GYO olabilmelerinin dahi kıymetli olduğu unutulmamalıdır. Ancak sırf bu kıymeti elde etmek için bir firma satın alınır mı, alınmaz mı? Orasını size bırakıyorum. Ayrıca en büyük engel teşkil eden halka arz zorunluluğu da sektörü desteklemek için kaldırılırsa şaşırmam.

'GYO olmak için bazı şartların zorunlu olduğuna dikkat çeken Adil Yaman GYODER’e göre bu şartarı şöyle sıraladı:

*Kayıtlı sermayeli AO şeklinde kurulma

*Çıkarılmış sermayenin asgari %25’i oranındaki payları 3 ay içerisinde halka arz etmek üzere Kurula başvurmaları

*Başlangıç sermayesinin en az 21.540.000 TL olması

*Belli oranda payların nakit karşılığı çıkarılması

*Ticaret unvanında GYO ibaresi bulunması

*Portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere başvurma'



Yorumlar

  1. Emegine saglik guzel kardesim

    YanıtlaSil
  2. Hocam elinize saglik. Sayenizde bir firmayi daha tanimis olduk.

    YanıtlaSil
  3. Çözümlemeniz için teşekkürler

    YanıtlaSil
  4. Hocam siz hangi üniversitedesiniz?

    YanıtlaSil
  5. ayrıntılı ve zorlu incelemeleriniz emeğiniz için teşekkurler

    YanıtlaSil

Yorum Gönder

Burada yer alan bilgiler kişisel görüşüm olup, kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir.

Bu blogdaki popüler yayınlar

Alarko Holding Üzerine Düşünceler

NEF (Timur Gayrimenkul) Firmasına Yönelik Kısa Bir Analiz

'Terminal Value' da Ciddi Değer Kaybetme Risklerine Hazır Mıyız?

Polisan Holding Üzerine Düşünceler - Yazı 1

Düzeltilmesi Gerektiğini Düşündüğüm Nakit Akış Tablosu Gösterim Örnekleri

Örnekler ile Nakit Akım Tablosu Önemi Üzerine

Zorlu Holding ve İştirakleri Üzerine Düşünceler - Vestel Beyaz Eşya

2020 Yılı Hisse Senedi Piyasasına Yerli Yatırımcı Gözü ile Bakmak

Ege Plast Bilançosu Şaka Mı?

Doğuş Holding 2020 2. Çeyrek Sonuçları Üzerine