Rönesans Holding ve YDA İnşaat Üzerinden Şehir Hastaneleri ile Alakalı Düşüncelerim - Yazı 1

Moody's firmasının 6 Aralık'ta kiralara yönelik döviz sözleşme yasağına karşı negatif etkilenecek firmalar arasında Rönesans Gayrimenkul'ü sayması ile Rönesans Holding'i incelemeye karar verdim. Gayrimenkul yatırımları sebebiyle incelemeye karar verdiysem de Holding'in ülkemizin geleceğini ilgilendiren diğer alanlarda da ciddi yatırımları ve planları mevcuttur. Örnek olarak 1,2-1,3 Milyar Dolar yatırım yapılması planlanan petrokimya tesisi ve beş adet şehir hastanesi projelerini sayabiliriz. Önümüzdeki aylarda Holding'i derinlemesine incelemeyi planladığımı not olarak düşmekle beraber bu yazıdaki amacım Rönesans Holding ve YDA İnşaat firmaları üzerinden şehir hastaneleri yatırımları ile alakalıdır.

Not: Rönesans Gayrimenkul'ün Eurobond borçlanma aracı bulunmasına rağmen 2017-2018 solo finansal verilerine ulaşamıyoruz. Rönesans Holding ve YDA İnşaat'ın TL borçlanma araçları bulunması sebebiyle KAP'ta finansal tablolarına ulaşılabilir; ancak firmaların alabilecekleri kararlar ile önümüzdeki dönemlerde sunmama şansları da vardır.

İki firmanın üstlenmiş olduğu mevcut şehir hastaneleri projeleri:


Firmaların bizlere şehir hastaneleri ile alakalı sunduğu bilgi ve veriler sizlere sunmadan önce, şehir hastaneleri ile alakalı önemli bulduğum eleştirileri ve bilgileri sunmam faydalı olacaktır.

Eleştiriler,
  • Küresel emsallerine göre m2 ve yatak sayısı başına maliyetlerin yüksekliği
  • Yatak sayısı miktarının verimliliği düşüren seviyenin üstünde olduğu
  • Kamunun hastaneleri kendi yapması durumunda toplam maliyetin ve borçlanma faiz oranının daha düşük olacağı
  • Çalışan sayısının yetersizliği
etrafında yoğunlaşmaktadır. Tüm bu eleştirilerin haklılık paylarını sizlere bırakıyorum.

Asıl amacım yıldan yıla şehir hastanelerinin açılmaya devam etmesi ile bütçeden daha yüksek miktarda pay alacak olan şehir hastaneleri ile alakalı bilgileri sizlere sunmaktır. Sonuçta, eleştirseniz de gurur duysanız da bu yatırımlar açıldı veya da yapımı devam ediyor.

Not: Sunulan bilgilerin tümünü sektörde tecrübeli olmayışımı göz önünde bulundurarak kontrol ediniz. Bilgi kaynakları için lütfen bakınız 1, 2, 3.

Sunulan kaynaklarda faydalı bulduğum yerlerin resimlerini sunarak bilgilerin, yorumlarımla beraber, paylaşılması doğru olacaktır.

  • Belirlenen sabit yatırım içerisinde yer alan tıbbi donanımın en az yüzde yirmisinin yerli üretim olması zorunludur.
  • İlgili kanun gereği yüklenici firma, yatırımı özel amaçlı şirket (SPV) kurarak yapmalıdır. Kurulan şirket altında biri yapımdan sorumlu diğeri ise işletmeden sorumlu iki firma bulunmalıdır. 

Yüklenici firmaların kamudan alacağı kullanım ve hizmet bedellerinin miktarı, yatırım dönemi öncesi belirlenmektedir. Şehir hastaneleri ile alakalı en önemli veri, firmaların sözleşmelerinde sunacakları hizmetlere göre belirledikleri ilk kullanım ve hizmet bedelleridir.

Yatırım dönemi öncesi belirlenen yıllık kullanım ve hizmet bedelleri sonraki dönemlerde hizmet bedeli için enflasyon ve asgari ücrete (TÜFE - Yİ ÜFE), kullanım bedeli için ise enflasyon ve döviz kurlarının seyrine göre baz oluşturacaktır.

Ciddi tartışmalara yol açan %70 doluluk oranı kullanım bedeli için değil; miktara bağlı hizmet ödemeleri için geçerlidir.


%70 doluluk oranı ile alakalı işaretli son cümle çok önemlidir.

Yatırım başlamadan önce belirlenen kullanım bedelinin izleyen yıllarda nasıl arttırılacağı ile alakalı bir karmaşa söz konusudur.

Yüklenici firmalar kullanım bedeli için izleyen dönemlerde oluşan (TÜFE+Yİ-ÜFE)/2 miktarının %100'ünü ödenecek miktara üç ayda bir yansıtmaktadır. Ek olarak, ortalama enflasyon artışı aynı dönemde TL'nin değer kaybı ile de karşılaştırılır. TL'nin değer kaybı enflasyon ortalamasından fazla ise güncel kullanım bedeli hesaplaması karışmaktadır.
Formül karışık duruyor olabilir; ancak bir örnekle sizlere açıklayacağım. Örnek hesaplamamda kolay olması için
  • tüm projenin tamamlandığını (%a=100), 
  • Bir tam yılın geçtiğini (g/365=1)
  • Herhangi bir kesinti olmadığını
  • YP olarak sunulan veri için borçlanmanın tümünün Euro cinsinden yapıldığını
varsayacağım. Karışıklığa sebebiyet veren düzeltme katsayısı olan 'DK' için iki formülün bizlere verilmiş olmasıdır.

Düzeltme katsayısı için verilen iki formül arasındaki ilk fark, birisinde toplam yatırıma oranla yapılan borçlanma oranı hesaplamaya dahil edilmesidir. İkinci fark ise (yıldızla işaretlenen) bir önceki yıl ödenen döviz kullanım bedeli miktarının altında hiçbir zaman kullanım bedeli ödemesinin yapılamacayak olmasıdır.


İki yöntem, varsayımları dikkate alarak, farklı sonuçlar vermektedir. Hangi kuralın, nerelerde kullanıldığına dair bir açıklama belirsizliği gidermek açısından faydalı olacaktır.

Buraya kadar bahsedilen bilgileri özetlersek,

Şehir hastaneleri eleştirilere maruz kalan çok büyük yatırımlardır. Yapılmakta olan ve biten hastanelerin tüm yıl çalışmaları ile beraber bütçeden artan oranda pay alacak olan şehir hastanelerinin bilgileri kamuoyuna daha şeffaf bir şekilde sunulmasında fayda var. Analiz eden kişilerin yapılan yatırım miktarından çok, yüklenici ile Devlet arasında imzalanan ilk kullanım ve hizmet bedellerini bilmelerinde fayda var. Ödemeler, kalem kalem değişen kurallara göre ilk belirlenen miktarların enflasyon ve döviz kurlarının seyrine göre endeksleneceği unutulmamalıdır. Kurallar açısında da kullanım bedeli için sunulan iki hesap yönteminden hangisinin, nerede kullanılacağının açığa kavuşturulmasında fayda var.

Rönesans Holding ve YDA İnşaat firmalarının bizlere sunduğu şehir hastaneleri bilgi ve verileri de yazının ikinci kısmında sunulacaktır.


Yorumlar

  1. Hocam elinize sağlık. Her zamanki gibi güzel bir çalışma olmuş.

    YanıtlaSil
  2. Emeğinize sağlık teşekkür ederim.

    YanıtlaSil

Yorum Gönder

Burada yer alan bilgiler kişisel görüşüm olup, kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir.

Bu blogdaki popüler yayınlar

Alarko Holding Üzerine Düşünceler

NEF (Timur Gayrimenkul) Firmasına Yönelik Kısa Bir Analiz

Polisan Holding Üzerine Düşünceler - Yazı 1

'Terminal Value' da Ciddi Değer Kaybetme Risklerine Hazır Mıyız?

Düzeltilmesi Gerektiğini Düşündüğüm Nakit Akış Tablosu Gösterim Örnekleri

Doğuş Holding 2020 2. Çeyrek Sonuçları Üzerine

Örnekler ile Nakit Akım Tablosu Önemi Üzerine

Zorlu Holding ve İştirakleri Üzerine Düşünceler - Zorlu Holding

Warren Buffett Yatırım Stratejisi ve Uygulanabilirliği ile İlgili Düşünceler - Yazı 1

Zorlu Holding ve İştirakleri Üzerine Düşünceler - Vestel Beyaz Eşya