Doğan Holding'in Trump Tower'ı Alması Üzerine Düşünceler
Doğan Holding dün akşam yaptığı KAP açıklaması ile Trump Tower (Ofis kısmı) ve AVM'yi iştiraki Orta Anadolu Otomotiv (İlke Turistik Yatırımlar altında, İlke Tur. firmasında sermaye artışı beklenmeli) şirketi yoluyla ilişkili kişi olan Ortadoğu Otomotiv firmasından 850 Milyon TL'ye satın almıştır. İlk izlenim olarak kimileri işlemin çok ucuza gerçekleştiği ve uzun dönemde bir değer yaratma potansiyeli olduğunu dile getirmektedir. Ben ise bu yazıda işlemin olumsuz taraflarından bahsedeceğim.
Öncelikle işlemin neden göreceli olarak diğer GYO firmalarının değerlemelerine göre ucuz olduğunu açıklamam yerinde olacaktır. Alınan varlıklara en yakın değerlememiz için faydalı olacak varlık Nurol Tower'dır.
Nurol GYO tarafından 2017 yılsonu bilançosu dipnotlarında sunulan verilere göre m2'ye düşen veriler sunulmuştur. Nurol Tower 2017 değerleme raporunda ise ofislerin değerlemesi için emsal satılık ofislerden biri de Trump Tower'da bulunmaktadır. Alınması planlanan ofis binasının kiralanabilir alanının 34.674 metrekare olduğu belirtilmektedir.
2017 yılsonundan günümüze gayrimenkul sektör konjonktürü ciddi oranda değişmiş olsa da 2016 yılsonunda Nurol Tower m2 bedeline %30 iskonto uygulayarak Trump Tower kiralanabilir alanına uyarladığımızda 605 Milyon TL'lik bir değer çıkmaktadır.
AVM tarafında ise 42.554 metrekare kiralanabilir alan mevcuttur. Buranın da değerine İş GYO'nun Kanyon AVM'de oluşturduğu değerleme kullanılarak ulaşılacaktır.
Bulunan değer üzerinden metrekare bedeli 24.200 TL çıkmaktadır. Bulunan değere %30 iskonto uygulanarak Trump AVM'ye düşen değer 587 Milyon TL'dir.
Bulunan AVM ve İş Merkezi değerlemelerinin toplamı 1,2 Milyar TL olmaktadır. Uygulanan iskontolara rağmen satın alım maliyeti olan 850 Milyon TL, bulunan değere oranla ayrıca %40 iskonto sunmaktadır. Bu sebeple firmanın TSKB ve EVA Gayrimenkul firmalarına yaptırmış olduğu olduğu raporları KAP'a sunmasında fayda vardır.
Toplam tahmini iskonto miktarı olan %72'yi (PD/DD 0.28) halka açık olan GYO firmalarının PD/DD verisi ile karşılaştırmamız doğru olacaktır. Halka açık firmaların özkaynağında tüm varlıkların iskonto uygulanmadan güncel değerleri ile sunulduğu unutulmamalıdır.
Doğan Holding'in satın alma katsayısı sektörün en düşük oranına sahip firmalarına yakındır. Doğan Holding iştiraki satın alımla beraber AVM veya İş Merkezi'nin borçlarını üstlenmediyse, ki öyle gözüküyor, diğer GYO firmalarının mevcut stok eritememe ve yüksek borçluluk sıkıntıları olmadan gayrimenkullere sahip olacaktır.
İşlemin Olumsuz Yanları:
Doğan Holding'in gelecekte oluşturacağı hisse değerini etkileyecek en önemli nokta elinde bulundurduğu bol nakti, alıcının şartlarının kabul göreceği bir dönemde nasıl kullanacağıdır.
2018 2.Ç Holding solo nakit verisi olan 803 Milyon Dolar'da herhangi bir değişiklik olmadığı senaryosunda bugünkü kurdan Holding'in net nakti, vergi öncesi ve son günlerde yapılan iştirak sermaye artışı- tahvil yatırımları sonrası, yaklaşık 4,8 Milyar TL etmektedir.
850 Milyon TL'ye satın alınması planlanan varlıkların hesaplanan katsayıdan ilişkili olmayan bir kişiden satın alınması durumunda çok daha olumlu bakabilirdim; ancak ilişkili kişi olan Ortadoğu Otomotiv firmasından satın alınması bende 30 Mayıs tarihinde yazmış olduğum aşağıdaki cümleleri aklıma getirdi:
"Eğer firma hissesinin ucuz olduğunu düşünüyor ise hisse geri alımı veya temettü açıklaması mantıklı gözükmektedir. Bu şekilde firma nakti, halka açık olmayan tarafa, yatırımcısını mutlu edecek şekilde çekilmiş olur."
Firma, fiyattan bağımsız bir şekilde, elde bulunan parayı halka açık olmayan ve %100'üne sahip olduğu bir yapıya transfer ediyor algısı oluşturmaktadır.
Ortadoğu Otomotiv firmasının Holding'in Altunizade binasına, Hilton İstanbul'a ve Gümüştaş Madencilik firmasının %50'sine sahip olduğu bulunabilmektedir. Eğer ileride belirtildiği üzere bir GYO firması kurulacak ise Ortadoğu Otomotiv veya Adılbey Holding firmalarında bulunabilecek gayrimenkuller alınmaya devam mı edilecek?
Mevcut mevduat faizlerinin vergi öncesi %30'lara ulaştığının konuşulduğu bir ortamda kısa dönemde alınan varlıklardan ne kadarlık bir verim elde edilmesi planlanmaktadır? Ancak tekrarlamakta fayda var. Kısa dönemde en büyük risk bu 'Acaba parayı çıkarıyor mu?' algısıdır ve firmanın şeffaf bir şekilde ne yapmak istediğini açıklamasında fayda vardır.
Eğer şeffaf bir açıklama yapılmaz ise Holding değerlemesinin temelini oluşturan tahmini işlem sonrası kalacak 4 Milyar TL'lik nakite de piyasa tarafından, politik riske ek, iskonto uygulanmaya başlanması beklenmeli ve yatırımcılar tarafından uygulanmalıdır.
Öncelikle işlemin neden göreceli olarak diğer GYO firmalarının değerlemelerine göre ucuz olduğunu açıklamam yerinde olacaktır. Alınan varlıklara en yakın değerlememiz için faydalı olacak varlık Nurol Tower'dır.
2017 yılsonundan günümüze gayrimenkul sektör konjonktürü ciddi oranda değişmiş olsa da 2016 yılsonunda Nurol Tower m2 bedeline %30 iskonto uygulayarak Trump Tower kiralanabilir alanına uyarladığımızda 605 Milyon TL'lik bir değer çıkmaktadır.
AVM tarafında ise 42.554 metrekare kiralanabilir alan mevcuttur. Buranın da değerine İş GYO'nun Kanyon AVM'de oluşturduğu değerleme kullanılarak ulaşılacaktır.
Bulunan değer üzerinden metrekare bedeli 24.200 TL çıkmaktadır. Bulunan değere %30 iskonto uygulanarak Trump AVM'ye düşen değer 587 Milyon TL'dir.
Bulunan AVM ve İş Merkezi değerlemelerinin toplamı 1,2 Milyar TL olmaktadır. Uygulanan iskontolara rağmen satın alım maliyeti olan 850 Milyon TL, bulunan değere oranla ayrıca %40 iskonto sunmaktadır. Bu sebeple firmanın TSKB ve EVA Gayrimenkul firmalarına yaptırmış olduğu olduğu raporları KAP'a sunmasında fayda vardır.
Toplam tahmini iskonto miktarı olan %72'yi (PD/DD 0.28) halka açık olan GYO firmalarının PD/DD verisi ile karşılaştırmamız doğru olacaktır. Halka açık firmaların özkaynağında tüm varlıkların iskonto uygulanmadan güncel değerleri ile sunulduğu unutulmamalıdır.
Doğan Holding'in satın alma katsayısı sektörün en düşük oranına sahip firmalarına yakındır. Doğan Holding iştiraki satın alımla beraber AVM veya İş Merkezi'nin borçlarını üstlenmediyse, ki öyle gözüküyor, diğer GYO firmalarının mevcut stok eritememe ve yüksek borçluluk sıkıntıları olmadan gayrimenkullere sahip olacaktır.
İşlemin Olumsuz Yanları:
Doğan Holding'in gelecekte oluşturacağı hisse değerini etkileyecek en önemli nokta elinde bulundurduğu bol nakti, alıcının şartlarının kabul göreceği bir dönemde nasıl kullanacağıdır.
2018 2.Ç Holding solo nakit verisi olan 803 Milyon Dolar'da herhangi bir değişiklik olmadığı senaryosunda bugünkü kurdan Holding'in net nakti, vergi öncesi ve son günlerde yapılan iştirak sermaye artışı- tahvil yatırımları sonrası, yaklaşık 4,8 Milyar TL etmektedir.
850 Milyon TL'ye satın alınması planlanan varlıkların hesaplanan katsayıdan ilişkili olmayan bir kişiden satın alınması durumunda çok daha olumlu bakabilirdim; ancak ilişkili kişi olan Ortadoğu Otomotiv firmasından satın alınması bende 30 Mayıs tarihinde yazmış olduğum aşağıdaki cümleleri aklıma getirdi:
"Eğer firma hissesinin ucuz olduğunu düşünüyor ise hisse geri alımı veya temettü açıklaması mantıklı gözükmektedir. Bu şekilde firma nakti, halka açık olmayan tarafa, yatırımcısını mutlu edecek şekilde çekilmiş olur."
Firma, fiyattan bağımsız bir şekilde, elde bulunan parayı halka açık olmayan ve %100'üne sahip olduğu bir yapıya transfer ediyor algısı oluşturmaktadır.
Ortadoğu Otomotiv firmasının Holding'in Altunizade binasına, Hilton İstanbul'a ve Gümüştaş Madencilik firmasının %50'sine sahip olduğu bulunabilmektedir. Eğer ileride belirtildiği üzere bir GYO firması kurulacak ise Ortadoğu Otomotiv veya Adılbey Holding firmalarında bulunabilecek gayrimenkuller alınmaya devam mı edilecek?
Mevcut mevduat faizlerinin vergi öncesi %30'lara ulaştığının konuşulduğu bir ortamda kısa dönemde alınan varlıklardan ne kadarlık bir verim elde edilmesi planlanmaktadır? Ancak tekrarlamakta fayda var. Kısa dönemde en büyük risk bu 'Acaba parayı çıkarıyor mu?' algısıdır ve firmanın şeffaf bir şekilde ne yapmak istediğini açıklamasında fayda vardır.
Eğer şeffaf bir açıklama yapılmaz ise Holding değerlemesinin temelini oluşturan tahmini işlem sonrası kalacak 4 Milyar TL'lik nakite de piyasa tarafından, politik riske ek, iskonto uygulanmaya başlanması beklenmeli ve yatırımcılar tarafından uygulanmalıdır.
Yorumlar
Yorum Gönder