Torunlar GYO Finansal Durumu Üzerine
İş GYO ve Nef firmaları ile başladığımız gayrimenkul sektörü incelememize, son yıllarda yapmış olduğu yatırımlar ve projelerle adını sıklıkla duyduğumuz Torunlar GYO'nun dahil edilmesi, sektörün yaşadığı güncel sıkıntıları anlamamıza yardımcı olacaktır. Bahsi geçen üç firmanın iş yapış ve gelir kompozisyonu farklı olsa da ortak temel sıkıntılarının satışların durma noktasına geldiği dönemde yüksek borçluluk, elde kalan stok ve proje geliştirilmesi beklenen, nakit olmayan arsalar olduğunu söyleyebiliriz.
Torunlar GYO'yu bahsi geçen diğer iki firmadan ayıran en önemli özellik ağırlıklı AVM'lerden elde ettiği kira gelirleridir. Belitilen kira gelirleri brüt değil, net gelirlerdir.
Net kira gelirlerinin içeriği aşağıda sunulmuştur:
Kiraların yaklaşık %70'i Dolar, %30'u Euro ile elde edilmektedir. Bu sebeple, kiralama işlemlerinin, bir ay gibi kısa bir sürede TL'ye döndürülmesi durumunun Torunlar GYO'yu olumsuz etkileme ihtimali söz konusudur. Belirsizlik hangi kur seviyesinden sözleşmelerin TL'ye döndürüleceği ve artış oranının nasıl belirleneceği konusundadır. Açıklanan son finansal verilere göre firmanın ciddi miktarda döviz açık pozisyonu bulunmakta ve gelirlerini TL değer kaybına karşı koruma zorunluluğu içerisindedir.
Elde edilen kuvvetli kira geliri yanında firmanın yap-sat konut-ticari ünite projeleri de yıllar içerisinde mevcuttur. Bu alanda Korupark, Nishİstanbul, 5. Levent ve Torun Center projelerini sayabiliriz.
Genel hatları ile firma, tahminen kuvvetli kira gelirlerinin güveni ve katkısı ile, 2016 yılı dışında konut projelerine harcadığından daha az ertelenmiş gelir kaydetmiştir. Bu durum projelerin satın alan kişiler tarafından değil; yüksek oranda firma tarafından finanse edildiğini göstermektedir.
Ancak konut satışlarının yavaşladığı son birkaç dönemde bu strateji firma bilançosunu ve likiditesini olumsuz etkilemiş ve firmanın elinde Torun Center ve 5. Levent projelerinden stoklar kalmıştır.
Not: 5. Levent projesi henüz tamamlanmamış gözükse de, tamamlandığı durumda yeteri kadar satış yapılamadığını, ertelenmiş gelirlerin stoklara göre azlığından ve ticari alacakların yıldan yıla azalmasından tahmin edebiliriz.
Mevcut kira geliri elde edilen gayrimenkuller ve yap-sat konut-ticari ünite projeleri yanında firma kira geliri elde edebileceği Mall of İstanbul otel, kongre merkezi ve ofis projesine devam ederken, Şişe Grubu'ndan satın alınan Paşabahçe arazisine yapılması planlanan otel ve villa projesi ise beklemededir.
Paşabahçe arazisi oldukça değerli bir varlıktır; ancak likit olmayan bir arazinin firmanın yıldan yıla artan borçluluğuna çözüm olması beklenmemelidir.
Özetle, Torunlar GYO, AVM ağırlıklı, yüksek kira geliri elde etse de, gelecek yıllarda kira gelirlerini döviz borçlanma maliyetlerinin artışı oranında arttıramama riski ile karşı karşıyadır. Yapılan yap-sat konut ve ticari projelerin erken satılmaması sebebiyle elde yüksek miktarda stok kalma riski mevcuttur. Firmanın gelecek dönemlerde ki gündemini, yeni bir projeye girilmeden belli başlı varlıkların satılması ve borç azaltmak oluşturmalıdır.
Not: Niye Torunlar GYO 0.27 PD/DD katsayısı ile işlem görüyor?
Genel olarak GYO firmalarının düşük PD/DD katsayıları ile işlem görmelerine alışık olsak da, 0,27 oranı kimilerine çok düşük gelebilir; ancak aşağıda sıralanan nedenler de göz önünde bulundurulmalıdır:
Yabancı bir yatırımcı açısından düşünüldüğünde %6-8 arasında dövize endeksli bir getiri geçmiş dönemlerde, mevcut düşük Amerika ve Avrupa faiz ortamında çekici gelebilirdi; ancak faizlerin arttığı ve dövize endeksli getiri tarafında eskisi kadar rahat olamama sebebiyle varlık değerlemeleri pahalı bulunuyor olmalı.
Torunlar GYO'yu bahsi geçen diğer iki firmadan ayıran en önemli özellik ağırlıklı AVM'lerden elde ettiği kira gelirleridir. Belitilen kira gelirleri brüt değil, net gelirlerdir.
Net kira gelirlerinin içeriği aşağıda sunulmuştur:
Kiraların yaklaşık %70'i Dolar, %30'u Euro ile elde edilmektedir. Bu sebeple, kiralama işlemlerinin, bir ay gibi kısa bir sürede TL'ye döndürülmesi durumunun Torunlar GYO'yu olumsuz etkileme ihtimali söz konusudur. Belirsizlik hangi kur seviyesinden sözleşmelerin TL'ye döndürüleceği ve artış oranının nasıl belirleneceği konusundadır. Açıklanan son finansal verilere göre firmanın ciddi miktarda döviz açık pozisyonu bulunmakta ve gelirlerini TL değer kaybına karşı koruma zorunluluğu içerisindedir.
Genel hatları ile firma, tahminen kuvvetli kira gelirlerinin güveni ve katkısı ile, 2016 yılı dışında konut projelerine harcadığından daha az ertelenmiş gelir kaydetmiştir. Bu durum projelerin satın alan kişiler tarafından değil; yüksek oranda firma tarafından finanse edildiğini göstermektedir.
Ancak konut satışlarının yavaşladığı son birkaç dönemde bu strateji firma bilançosunu ve likiditesini olumsuz etkilemiş ve firmanın elinde Torun Center ve 5. Levent projelerinden stoklar kalmıştır.
Mevcut kira geliri elde edilen gayrimenkuller ve yap-sat konut-ticari ünite projeleri yanında firma kira geliri elde edebileceği Mall of İstanbul otel, kongre merkezi ve ofis projesine devam ederken, Şişe Grubu'ndan satın alınan Paşabahçe arazisine yapılması planlanan otel ve villa projesi ise beklemededir.
Paşabahçe arazisi oldukça değerli bir varlıktır; ancak likit olmayan bir arazinin firmanın yıldan yıla artan borçluluğuna çözüm olması beklenmemelidir.
Özetle, Torunlar GYO, AVM ağırlıklı, yüksek kira geliri elde etse de, gelecek yıllarda kira gelirlerini döviz borçlanma maliyetlerinin artışı oranında arttıramama riski ile karşı karşıyadır. Yapılan yap-sat konut ve ticari projelerin erken satılmaması sebebiyle elde yüksek miktarda stok kalma riski mevcuttur. Firmanın gelecek dönemlerde ki gündemini, yeni bir projeye girilmeden belli başlı varlıkların satılması ve borç azaltmak oluşturmalıdır.
Not: Niye Torunlar GYO 0.27 PD/DD katsayısı ile işlem görüyor?
Genel olarak GYO firmalarının düşük PD/DD katsayıları ile işlem görmelerine alışık olsak da, 0,27 oranı kimilerine çok düşük gelebilir; ancak aşağıda sıralanan nedenler de göz önünde bulundurulmalıdır:
- 2. Çeyrek kapanışı sonrası meydana gelen TL'nin Euro ve Dolar'a karşı %40'a varan değer kaybı
Sadece bu durum 2. Çeyrek 6,3 Milyar TL'lik özkaynak rakamını 5 Milyar TL'ye çekmektedir.
- Alternatif getiri potansiyelinin Devlet dış borçlanma araçlarında %8'lere yaklaştığı bir ortamda net kira geliri/varlık değeri oranının yüksek olma ihtimali (2018 2Ç net kira geliri yıllıklandırılmıştır)
Yapılan değerlendirmelerin yanıltıcı olduğu kanaati bende var. Şirketi tanımadığınız belli. Attığınız Torun Tower tweeti de hoş olmamış. Bence şirkete bazı soruları sorsaydınız. Ya da dikkatli baksaydınız daha iyi bir çalışma olabilirdi.
YanıtlaSil...
Özkaynaklar bu çeyrekte düşer de sonra artar. Yani bu düşüş sunidir. Bu sene kur zararına bakın. Yeniden değerleme ile kur zararından daha fazla gelir elde edeceğiniz göreceksiniz. Yani 2. çeyrekte olan zararı da telafi edecektir.
1-) 5. levent projesine bakış açınız verilen rakamlar eksik. Dolayısıyla bakış açınız hatalıdır. Bazı bilgiler olmayabilir de bu projeye bakış açınız beni şaşırttı. Burada satış olan fakat teslim edilmeyen daireler vardır. Bu projede kaç daire yapıldığını ve kaç daire satıldığı bilgilerini paylaşsaydınız. Size yakışmadı!
YanıtlaSil2-) Torun Centera bakış açınız ciddi hatalı.
3-) Paşabahçe projesi ruhsatı alınıp da başlamayan projedir. Değerlendirme için veri yoktur. Ama bir anlaşma haberi ile projenin ne getirip götüreceği hesaplanacak duruma gelecektir..
4-) Kiralar dövize endeksli gibi görünüp de endeksli değildir. Kur geriden gelerek farklı farklı uygulanmaktadır. Yani standart bir durum yoktur. değerlendirme yapmak sağlıklı bile değildir.
Siz bana yollayın yanlışlarımı. Varsa düzeltirim tabii ki de.
Sil2015 yılı Nisan ayında satışlarına başladığımız 5. Levent projesinin performansı beklentilerimize
YanıtlaSiluygun gelişmektedir. Projenin birinci ve ikinci etabında bulunan 2.061 adet dairenin 2018 yılı
Haziran ayı sonuna kadar 1.626 adedi için ön satış sözleşmesi imzalanmış ve 1.478 milyon TL ön satış geliri elde edilmiştir. Ayrıca, 2017 yılının son çeyreğinde teslimlere başladığımız 5. Levent projemizden 2018 Haziran sonu itibarıyla 1.280 adet konutun teslimatı yapılmış ve 1.197 milyon TL satış hasılatı elde edilmiştir.
...
1626-1280 = 346 konut teslim edilecek.
2061-1626= 435 konut satılacak
...
5. levent projesinde yapımına başlanmayan bir 3. etap var. En başarılı proje diyeceğimiz proje.
Neredeyse satışlarla yapılan proje.
...
En kötü proje Torun Center değerleme gözüyle bakılsa 2017 rakamlarında 2 milyar lira ama gelir getirmeyen bir proje. Sorun üst yönetim bu projeyi ne yapacağına karar veremedi. Verdiği zaman hisse fiyatı etkilenecek. Stok rakamı Torun Center için çok aldatıcı.
...
Marka bir otel ile anlaşacaklar. Bu normalde Paşabahçe projesi için fakat Bunun yanında Torun Center da otel olabilir. Buna Mall of istanbul 2. etap otel projesini de ilave edersek. Şu an 3 otel ufukta görünüyor. Buna Mall of Antalya nın yanına düşünülen otel+Kemankeş butik otel desen 5 otel var. Bunları o rakamlarda görmek mümkün değil. Torun Center için bir değerleme raporlarına bir stoka bakınız. 2013 de başlayan proje için başarısızlıktır. O finansal borçlarda en fazla katkısı olan yapı. Otel konusunda bir ilerleme olmazsa yüksek olasılık marka otel yerine kendi otellerini işletecekler. Bunun kararını veremediler!
Bilgiler için teşekkürler. Bana twitter özel mesaj yazarsanız konuşabiliriz. Hem daha seri olur.
Sil