İş GYO 3. Çeyrek Sonuçları Üzerine
Bu yazı firma ile alakalı birinci ve ikinci yazımın devamı niteliğindedir.
Firmanın kira potansiyeli Tuzla Operasyon'da elde edilen başarılı performansın ve İş Kuleleri 3'te yaşanan yavaş da olsa toparlanmanın katkısıyla geçmiş seneleri yakalayacağı benziyor. Mevcut kira geliri elde edilen gayrimenkullerden Ege Perla AVM ve Ankara İş Merkezi'nde ileride yaşanacak iyileşmeler firmayı olumlu etkileyecektir. Ankara İş Merkezi özelinde BDDK'nin binayı boşaltması ve binanın eski olması sebebiyle İş GYO, bina yenilemesine Eylül sonuna kadar 26.8 Milyon TL sermaye yatırımı gerçekleştirmiştir. Ekonomide yaşanan yavaşlama ve Ankara ofis stoklarında yaşanan artıştan ötürü bina kira performansında yaşanacak iyileşme için acele edilmemelidir.
Zamanla İş Kule 3'ün İş Kule 2'ye yaklaşması beklenebilir.
Firmanın 2017 yıl sonuna göre net finansal borcu artmıştır; ancak firma yönetiminin yıl sonuna göre yaptığı en doğru hareket Dolar borcun hepsini tahmini 3,81 TL seviyesinden koruma altına almasıdır.
Biz finansal tablolarda TL'nin değer kaybetmesi sonucu finansal borcun arttığını görüyor olsak da firma türev pozisyonu sebebiyle 3. çeyrek sonu USDTRY seviyesine göre 106 Milyon kar yazmıştır; ancak firmanın artan faiz yükü unutulmamalıdır.
Firmanın kira geliri elde ettiği gayrimenkulleri yanında yap-sat konut-ticari projeleri mevcuttur. Şahsi görüşüm firmanın riskini arttıran elde kalan stoklardır.
30 Temmuz tarihli firma ile alakalı yazımda:
'Kartal projesinde tamamlanmış olarak gözüken 276,5 Milyon TL maliyetli konut stoğuna karşılık yalnızca firmanın 85,5 Milyon TL ön ödeme alması bu projede de Ege Perla gibi elde stok kalma sıkıntısına bir sinyaldir. Topkapı projesinde ise sıkıntı gözükmemektedir.'
düşüncemi belirtmiştim.
Son verilere göre Ege Perla'da elde 78 adet konut kalmıştır. Kartal projesinde ise verilerin elde stok kaldığını göstermesi yanında 31 Ekim'de İş Portföy Gayrimenkul Fonu tarafından 18 adet ticari ünitenin satın alınması da düşüncemi destekler niteliktedir.
Son dönemlerde İş Portföy Gayrimenkul Fonu'nun İş GYO'dan bolca varlık aldığına şahit olur olduk. Bu konu ile alakalı sosyal medya hesabımdan:
Bu yorumum üzerine Manzara Adalar satın alması gerçekleşti. Bu tip ilişkili kişiler arasında yapılan işlemler şüphe uyandırmaktadır. 540 Milyon TL büyüklüğe sahip fonun yatırımcısı kim tabii ki de bilemeyiz; ancak fonun ağırlıklı ilişkili kişilerden varlık alması hoş bir durum değil.
Borç yüküne karşılık elde var olan naktin ve net kira gelirinin yeterli olmaması sebebiyle İş GYO'nun daha da varlık satmasını bekleyebiliriz. Bakalım yine ilişkili kuruluş fonu mu alacak, zaman gösterecek.
Firmanın Kartal ve Topkapı projelerinde teslimlere başlaması ile beraber alacaklarında artış meydana gelmiştir.
İşin ilginç tarafı 3. çeyrek satışlarının stokları eritmek amaçlı daha fazla vadeli olarak yapılmış olmasıdır.
Firmanın 2. çeyrek 110 Milyon TL olan müşterilerinden olan alacakları 3. çeyrek toplam yaklaşık 245 Milyon TL olmuştur.
Firmanın 1 Temmuz-30 Eylül tarihleri arasında teslimatını yapmış olduğu yaklaşık 177 Milyon TL'lik satışı göz önünde bulundurduğumuzda dönem satışlarının %76'sı ((245-110)/177) kısa da olsa vadeli olarak yapılmıştır. İkinci çeyrek teslim edilen konutlar için bu rakam yalnızca %11'dir.
Yap-sat konut-ticari projeleri ile alakalı dikkat edilmesi gerekilen bir husus daha vardır. Firmaların, projeler yapılırken müşterilerinin kredi ile aldıkları konutlar teslim edilene kadar bankalara karşı garantörlük yükümlülükleri mevcuttur.
Bu rakam İş GYO için yaklaşık 230 Milyon TL'dir. Yapımı süren tüm daireler teslim edildikçe, yeni bir proje yükümlülüğü tarafından yenilenmez ise sıfıra inecektir.
Sonuç olarak İş GYO, ana konut projelerinin tesliminin bitmesine az kalmıştır. Teslimi beklenen Topkapı projesinin %97'si zaten satılmıştır ve çoğu teslimi bekleyen miktar ertelenmiş gelir olarak kayıtlardadır. Bu sebeple firmanın bundan sonra ne yapması ve nasıl borcu azaltması gerektiğine karar vermesi gerekmektedir. Elde kalan stoklar, Tuzla arsası ve boş kiralanabilir alanlar hızlıca nakite döndürülemeyebilir. İşin en yüksek ihtimalli çıkış yolu, firmanın son yıllarda yaptığı gibi kira geliri elde edilen gayrimenkullerin satılması olabilir.
Firmanın kira potansiyeli Tuzla Operasyon'da elde edilen başarılı performansın ve İş Kuleleri 3'te yaşanan yavaş da olsa toparlanmanın katkısıyla geçmiş seneleri yakalayacağı benziyor. Mevcut kira geliri elde edilen gayrimenkullerden Ege Perla AVM ve Ankara İş Merkezi'nde ileride yaşanacak iyileşmeler firmayı olumlu etkileyecektir. Ankara İş Merkezi özelinde BDDK'nin binayı boşaltması ve binanın eski olması sebebiyle İş GYO, bina yenilemesine Eylül sonuna kadar 26.8 Milyon TL sermaye yatırımı gerçekleştirmiştir. Ekonomide yaşanan yavaşlama ve Ankara ofis stoklarında yaşanan artıştan ötürü bina kira performansında yaşanacak iyileşme için acele edilmemelidir.
Zamanla İş Kule 3'ün İş Kule 2'ye yaklaşması beklenebilir.
Firmanın 2017 yıl sonuna göre net finansal borcu artmıştır; ancak firma yönetiminin yıl sonuna göre yaptığı en doğru hareket Dolar borcun hepsini tahmini 3,81 TL seviyesinden koruma altına almasıdır.
Firmanın kira geliri elde ettiği gayrimenkulleri yanında yap-sat konut-ticari projeleri mevcuttur. Şahsi görüşüm firmanın riskini arttıran elde kalan stoklardır.
30 Temmuz tarihli firma ile alakalı yazımda:
'Kartal projesinde tamamlanmış olarak gözüken 276,5 Milyon TL maliyetli konut stoğuna karşılık yalnızca firmanın 85,5 Milyon TL ön ödeme alması bu projede de Ege Perla gibi elde stok kalma sıkıntısına bir sinyaldir. Topkapı projesinde ise sıkıntı gözükmemektedir.'
düşüncemi belirtmiştim.
Son verilere göre Ege Perla'da elde 78 adet konut kalmıştır. Kartal projesinde ise verilerin elde stok kaldığını göstermesi yanında 31 Ekim'de İş Portföy Gayrimenkul Fonu tarafından 18 adet ticari ünitenin satın alınması da düşüncemi destekler niteliktedir.
Son dönemlerde İş Portföy Gayrimenkul Fonu'nun İş GYO'dan bolca varlık aldığına şahit olur olduk. Bu konu ile alakalı sosyal medya hesabımdan:
Bu yorumum üzerine Manzara Adalar satın alması gerçekleşti. Bu tip ilişkili kişiler arasında yapılan işlemler şüphe uyandırmaktadır. 540 Milyon TL büyüklüğe sahip fonun yatırımcısı kim tabii ki de bilemeyiz; ancak fonun ağırlıklı ilişkili kişilerden varlık alması hoş bir durum değil.
Borç yüküne karşılık elde var olan naktin ve net kira gelirinin yeterli olmaması sebebiyle İş GYO'nun daha da varlık satmasını bekleyebiliriz. Bakalım yine ilişkili kuruluş fonu mu alacak, zaman gösterecek.
Firmanın Kartal ve Topkapı projelerinde teslimlere başlaması ile beraber alacaklarında artış meydana gelmiştir.
İşin ilginç tarafı 3. çeyrek satışlarının stokları eritmek amaçlı daha fazla vadeli olarak yapılmış olmasıdır.
Yap-sat konut-ticari projeleri ile alakalı dikkat edilmesi gerekilen bir husus daha vardır. Firmaların, projeler yapılırken müşterilerinin kredi ile aldıkları konutlar teslim edilene kadar bankalara karşı garantörlük yükümlülükleri mevcuttur.
Bu rakam İş GYO için yaklaşık 230 Milyon TL'dir. Yapımı süren tüm daireler teslim edildikçe, yeni bir proje yükümlülüğü tarafından yenilenmez ise sıfıra inecektir.
Sonuç olarak İş GYO, ana konut projelerinin tesliminin bitmesine az kalmıştır. Teslimi beklenen Topkapı projesinin %97'si zaten satılmıştır ve çoğu teslimi bekleyen miktar ertelenmiş gelir olarak kayıtlardadır. Bu sebeple firmanın bundan sonra ne yapması ve nasıl borcu azaltması gerektiğine karar vermesi gerekmektedir. Elde kalan stoklar, Tuzla arsası ve boş kiralanabilir alanlar hızlıca nakite döndürülemeyebilir. İşin en yüksek ihtimalli çıkış yolu, firmanın son yıllarda yaptığı gibi kira geliri elde edilen gayrimenkullerin satılması olabilir.
Yorumlar
Yorum Gönder